【住宅ローン控除】返済期間は20年以上必要？正しい年数を解説＿間違いから学ぶFP3級＿第44回

住宅ローンを使ってマイホームを購入すると、一定の条件を満たせば「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」が受けられます。

この控除は税金が戻ってくるため、多くの人にとって大きな節約効果がありますが、適用を受けるためには細かな条件があります。

今回は、「返済期間は20年以上じゃないとダメ？」という、試験でも出やすいポイントについて解説します。

⭐️この記事を読んで得られる知識は、以下の3点です。

📘 今回の分野：タックスプランニング／税額計算と税額控除【住宅ローン控除】

今回学ぶ範囲は、タックスプランニング分野の「住宅ローン控除」についてです。

「住宅購入」は人生の中で一番高い買い物です。

住宅購入の際に住宅ローンを利用する場合、住宅借入金等特別控除（住宅ローン）というお得な制度があります。

この制度がどういったものなのか、しっかり理解していこうと思います。

❓️ 問題文の紹介

さて、今回の要点は借入金の償還期間が何年なのかという点ですね。

問題文は「20年」とあります。

私の今回の思考回路は、

という感じでした。

住宅ローンを何年借りるかと、住宅ローン控除を受けるための条件（償還期間）は違うということを理解していなかったため、不正解となりました。

正しい知識を身につけるため、正解を確認しましょう‼️

✅ 正解と解説の要点

正解は ✗ でした。

注目すべき点は合っていましたが、償還期間が何年必要なのかまでは理解できていませんでした。

正解のポイントを確認しましょう。

✅️ポイント解説

• 住宅ローン控除の返済期間要件は 10年以上 が正しい。
  
• 20年以上という条件はなく、10年以上あれば適用条件を満たす。
  
• この「返済期間10年以上」という条件は、住宅ローン控除が「長期的に住むための住宅取得を対象」にしているから。

🔍 深掘り考察！！

今回は、以下の3点について解説していきたいと思います。

住宅ローン控除の適用条件とは？

①+②対象となる「住宅と居住」の条件

• 床面積：
  原則50㎡以上で、1/2以上が自己居住用であること。
  （令和4年以降、省エネ基準を満たす住宅や一定の中古住宅は40㎡以上でもOK）
  
• 居住要件：
  購入後6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けること。
  
• 中古住宅の場合の要件：
  新耐震基準適合住宅であること。
  

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③「ローン」の条件

• 返済期間：10年以上
  
• 対象の借入金：銀行や住宅金融支援機構など、適法な金融機関等からの借入であること
  （親族や知人からの借金は対象外）
  
• 返済方法：元金と利息を分割して返済すること
  

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④「所得」制限

• 年間の合計所得金額が 2,000万円以下
  （超えると控除は受けられません）
  

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その他の注意点

• 増改築やリフォームも条件を満たせば対象になります。
  （耐震・省エネ・バリアフリー改修など）
  
• 控除期間や控除率は取得した年や住宅の性能によって異なります。
  
• 繰り上げ返済で期間が10年未満になると、残りの年は控除が受けられなくなる可能性あります。
  

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適用条件のポイントまとめ

• 面積：原則50㎡以上（条件付きで40㎡以上もOK）、1/2以上を自己居住用とすること
  
• 返済期間：10年以上
  
• 所得：2,000万円以下
  
• 所定の居住要件満たすこと
  （購入後6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けること。）
  

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住宅ローン控除の控除率について

住宅ローン控除の控除率とは？

住宅ローン控除は、住宅ローン残高の一定割合を『所得税から直接引く（税額控除）』制度です。
つまり、計算で出た金額分、税金が安くなります。

控除率は住宅の取得時期や種類で変わりますが、令和4年以降の新制度ではおおむね次の通りです。

住宅の種類	控除率	控除期間
認定住宅（省エネ・長期優良など）	年末残高の0.7%	原則13年間
一般住宅（省エネ基準を満たさない）	年末残高の0.7%	原則10年間
中古住宅	年末残高の0.7%	原則10年間

※上限となる借入金残高にも制限があります（例：一般住宅は4,000万円、認定住宅は5,000万円など）。

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具体例で計算してみる

条件

• 一般住宅（省エネ基準なし）を令和6年に新築
  
• 借入額：3,500万円
  
• 金利：1.0%（35年ローン）
  
• 年末残高（1年目）：3,400万円
  
• 控除率：0.7%
  
• 控除期間：10年間
  
• 所得税額：25万円／年（住民税額：20万円）
  

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計算の流れ（1年目）

1. 年末ローン残高 × 控除率
   3,400万円 × 0.7% ＝ 23万8,000円
   
2. 所得税から控除
   所得税額（25万円） ＞ 控除額（23万8,000円）なので全額控除可能。
   25万円 − 23万8,000円 ＝ 所得税残額 1万2,000円
   
3. 住民税からの控除（※所得税で控除しきれない場合のみ）
   → 今回は所得税で全額控除できたため、住民税控除はなし。
   

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仮に所得税が少ない場合（例：所得税10万円）

• 所得税で10万円控除
  
• 残り 23万8,000円 − 10万円 ＝ 13万8,000円 を住民税から控除可能（上限あり：13万6,500円）
  
• 住民税から控除できるのは上限までです。
  

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控除率のポイントまとめ

• 控除率は原則0.7%（以前は1.0%でしたが、令和4年以降引き下げ）
  
• 控除額は年末ローン残高に控除率を掛けて計算
  
• 所得税から引ききれない場合は住民税からも控除できる（ただし上限あり）
  
• 年末ローン残高が大きい初期ほど控除額も大きく、年を追うごとに減っていく
  

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住宅ローン控除適用条件以外のポイント

住宅ローン控除を利用する際に、適用条件以外で重要となるポイントを以下にまとめました。
「控除額」については前段で触れていますが、おさらいとして再度確認していきましょう。

控除額の計算ルール

• 計算式：
  年末ローン残高 × 控除率（原則0.7%）
  
• 控除できるのは所得税額の範囲内（残りは住民税から控除可能、上限あり）
  
• 控除額は年々減っていく（ローン残高が減るため）
  

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控除期間と住宅の性能

• 控除期間は住宅の種類・性能によって変わる
  
  • 認定住宅（長期優良住宅・ZEH等）：最大13年
    
  • 一般住宅：最大10年
    
• 「13年控除」は新築で省エネ性能を満たした場合のみ
  

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控除対象となる借入金の上限

• 上限額は住宅の性能や取得時期で異なる
  
  • 認定住宅：5,000万円
    
  • 一般住宅：4,000万円
    
• 上限を超えるローンを組んでも、控除計算に使えるのは上限まで
  

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繰上げ返済の注意点

• 返済期間が10年未満になると、以後の控除は受けられない
  
• 早期完済の予定がある場合は制度のメリットが減る可能性あり
  

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他の税制優遇との併用

• すまい給付金とは併用可能（ただし収入制限あり）
  
• 住宅取得資金の贈与非課税制度とも併用可能（ただし住宅ローン控除額が減る場合あり）
  

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控除を受けるための手続き

• 初年度は確定申告が必要（給与所得者も）
  
• 2年目以降は年末調整でOK（勤務先に必要書類を提出）
  

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中古住宅や増改築の場合の特例

• 中古住宅でも耐震基準を満たせば適用可能
  
• バリアフリー改修、省エネ改修、耐震改修などの増改築も対象（条件あり）
  

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所得税と住民税の関係

• 控除しきれなかった分は翌年の住民税から引く（上限：13万6,500円）
  
• 所得税額が少ない人でも、一定の節税効果は得られる
  

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住宅ローン適用条件以外のポイントまとめ

住宅ローン控除を最大限活用するには、

1. 条件を満たす住宅・借入期間を選ぶ
   
2. 控除額・期間・上限を理解する
   
3. 繰上げ返済や他制度との併用の影響を確認する
   が大切です。
   

まとめ・今回の学び

住宅ローン控除に関する要点をまとめました。

住宅ローン絡みでわからないことがあれば、ここに立ち戻って確認しましょう‼️

次回予告：純損失の繰越控除について

青色申告をしていると、事業で赤字（損失）が出た年でも、他の所得と損益通算して税金を軽くできる場合があります。

しかし、それでも控除しきれない損失が残ったらどうなるのでしょうか？

実は、一定の条件を満たせば、その損失（純損失）を翌年以降に繰り越して、将来の黒字と相殺できる制度があります。

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