相続した実家を売るときに使える「空き家特例」、聞いたことはありますか？
最大3,000万円まで税金から引いてもらえる、とってもオトクな制度です✨
ただこの特例、「譲渡対価は1億円以下が要件」と覚えるのが意外と難しい。
なぜなら、似たような特例で「6,000万円以下」という数字も出てくるからです😅
「あれ、空き家特例の上限って6,000万円だっけ？1億円だっけ？」と混乱した方も多いはず。
わたしも問題を解いたとき、「居住用の家屋＋敷地で6,000万円以下…なんとなく正しそう」と引っかかってしまいました💦
今回はその謎を一緒に解き明かしましょう！
⭐️この記事を読んで得られる知識は、以下の3点です。
- 空き家特例の譲渡対価の上限は「6,000万円以下」？それとも「1億円以下」？
→ 正解は 「1億円以下」！都市部の一般住宅も救済するため - なぜ最大3,000万円も控除してくれるの？
→ 空き家を放置せず売却してもらうための国の支援策 - いつまでに売れば特例が使える？
→ 相続開始から 3年を経過する日の属する年の12月31日まで
前回（第68回）では、マイホームを売って損が出たときに使える救済特例「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を取り上げました。
今回はその流れで、相続した実家を売るときに使える救済特例「空き家特例」を見ていきます。
マイホーム売却系の特例はセットで覚えると、試験で混同しにくくなりますよ💡
前回の記事はこちら
▶【損益通算と繰越控除】特定居住用財産の譲渡損失は最長何年？マイホーム売却で損したときの救済特例を解説＿間違いから学ぶFP3級＿第68回
📘 今回の分野：不動産の税金（空き家3,000万円控除の特例）
今回学ぶ範囲は、不動産の譲渡所得の中の『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』（通称：空き家特例）です。
ざっくり言うと、相続した実家（空き家）を売ったときに、
利益から最大3,000万円を引いてくれる特例。
ただ、誰でも・どんな物件でも使えるわけではなく、5つの要件を満たす必要があります👇
- 被相続人が一人暮らしだった居住用家屋であること
- 耐震基準を満たすリフォーム後または取り壊して譲渡すること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 譲渡対価が 1億円以下 であること
- 売却益から最大 3,000万円 を控除（特別控除）
今回はその中でも「譲渡対価の上限」にフォーカスして、
6,000万円なのか1億円なのか、間違いやすいポイントを整理していきます💡
❓️ 問題文の紹介
- 適用される特例：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- 状況：個人が相続により取得した被相続人の居住用家屋およびその敷地を譲渡する
- 問われている数値要件：譲渡資産の譲渡対価の額が6,000万円以下であること、などの要件を満たす必要がある
上記の内容は正しい内容か？
◯か✗かで答えよ。
居住用財産の譲渡には6,000万円という数字が他の特例（軽減税率）でも登場しますよね。
空き家特例も同じく6,000万円かな…と思ってしまいませんか？💦
居住用の家屋＋敷地で6,000万円以下、なんとなく『そんなもんかな』と思って◯にしちゃいました😅 でも、土地の値段って地域で全然違うんですよね…
✅ 正解と解説の要点：誤り！正しくは「1億円以下」
- 適用される特例：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- 状況：個人が相続により取得した被相続人の居住用家屋およびその敷地を譲渡する
- 問われている数値要件：譲渡資産の譲渡対価の額が6,000万円以下であること、などの要件を満たす必要がある
上記の内容は正しい内容か？
◯か✗かで答えよ。
→正解：✘（誤り）
正解は ✗（誤り） でした。
論点は、譲渡対価の額が「6,000万円以下」か「1億円以下」かという点です。
正しくは「譲渡対価が 1億円以下 であること」が要件です✨
元の問題文では「6,000万円以下」となっていたので、誤りの文章ですね。
✅️ポイント解説：1億円以下を正しく覚えるコツと他の要件
正しい要件は 「譲渡対価の額が1億円以下」 です。
「なぜ1億円なのか」については、深掘り考察でくわしくお話しします💡
他の主な要件も、まとめて整理しておきましょう👇
| 要件項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡対価 | 1億円以下 |
| 被相続人の居住状況 | 一人暮らしだった居住用家屋 |
| 家屋の状態 | 耐震基準を満たすリフォーム後または取り壊して譲渡 |
| 譲渡期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 控除額 | 最大 3,000万円 |
「1億円以下」「耐震 or 取壊し」「3年経過する年の年末まで」
の3点セットで覚えるとスッキリします✨
数字だけで整理すると「1億円以下・3,000万円控除・3年経過する年の年末まで」の3つがキーです。
第65回の軽減税率（6,000万円）と混同しないよう、「居住用財産の譲渡特例には6,000万円と1億円の両方が登場する」と意識しておくと安心ですね😊
FP3級の居住用財産には『6,000万円』も『1億円』もどちらも登場します。
6,000万円＝軽減税率の対象（第65回）／1億円＝空き家特例の上限、と紐づけて覚えるとミスが激減しますよ✨
📚 出典・参考
- 国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
🔗 関連記事の紹介：居住用財産の特例ファミリーで一気に整理！
今回の問題でひっかかる「6,000万円」という数字は、実はこちらの軽減税率の特例で登場する大事な数字です。
「6,000万円＝軽減税率／1億円＝空き家特例」と紐づけて覚えるとミスが激減します✨
空き家特例の「3,000万円控除」は、こちらの居住用財産の3,000万円特別控除から派生した制度です。
「自分が住んでいた家を売る場合」と「相続した空き家を売る場合」、
それぞれの3,000万円控除を整理しておくと安心です🏠
同じ「1億円以下」という数字が登場するのが、こちらの買換え特例です。
空き家特例と買換え特例、両方とも「1億円」を上限にしていますが、対象（相続した空き家 vs 自分のマイホーム）が違うので、しっかり住み分けて覚えましょう💡
『6,000万円＝軽減税率』『3,000万円控除＝マイホーム本家＆空き家特例』『1億円＝買換え＆空き家特例』。この数字と特例の紐づけで、本番で迷わなくなります✨
🔍 空き家特例の数字と期限について＿深掘り考察！！
空き家特例とは？相続した実家の売却で最大3,000万円控除のしくみ
まず「特例」とはなにか？
「特例」とは、ひと言で言うと 「特別ルール」 のことです。
税金の世界では、「本来なら税金を払わないといけないけど、
特別に軽くしてあげますよ」という意味で使われます。
普通の譲渡所得には最大39.63％の税率がかかるところを、
空き家特例を使えば最大3,000万円までは非課税になる、ということです✨
この特例ができた理由
日本では「空き家」がどんどん増えています。
空き家が放置されると、こんな問題が起こります👇
- 景観が悪くなる
- 不審火や犯罪の温床になる
- 倒壊して隣家に被害が出る
- 地域全体の安全に悪影響
国としては「相続した空き家を放っておかれては困る」わけです。
そこで「相続した空き家を売却して有効活用してくれたら、税金を大きく軽くしますよ」という支援策が生まれました。これが空き家特例です💡
内容をシンプルに言うと
- 相続した実家（空き家）を売ったとき、
- 売却益から 最大3,000万円まで引いてもらえる（控除される）
つまり「3,000万円までの利益なら税金ゼロ」になる、とてもオトクな制度なんです🏠
適用の条件（5つの要件をまとめて整理）
| # | 要件 | 内容 |
|---|---|---|
| ① | 居住状況 | 被相続人が一人暮らしだった居住用家屋 |
| ② | 家屋の状態 | 耐震基準を満たすリフォーム後または取り壊して譲渡 |
| ③ | 譲渡対価 | 1億円以下 |
| ④ | 譲渡期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| ⑤ | 控除額 | 最大 3,000万円 |
具体例でイメージ
例えば👇
- おばあちゃんが一人で住んでいた実家を相続したけど、誰も住まない
- 耐震改修をしてからその家を売ったら2,500万円の利益が出た
- 本来ならその2,500万円に税金がかかる
- でも特例を使えば「3,000万円までは非課税」なので 税金ゼロ！
逆に、もし5,000万円の利益が出た場合は…
- 3,000万円は控除される
- 残りの2,000万円だけが課税対象
🏗️ 建築士視点：耐震改修補助金との類似性
私たち建築の仕事をしていると、「耐震改修補助金」という制度をよく耳にします。
古い建物の耐震性を上げると、国や自治体からお金が出る制度です。
「建物が放置されて危険になる前に、改修や処分を促す」という思想は、空き家特例とそっくりです🏗️
どちらも「社会全体のリスクを減らすために、国が金銭的インセンティブを出す」という仕組みなんですね。
ちなみに空き家特例の要件②「耐震基準を満たすリフォーム後」という条件も、まさに耐震改修補助金と発想が同じ。
「危ない建物のまま売らないでね」という国の意思が反映されているわけです✨
空き家特例＿まとめ
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、
👉 相続した空き家を売るときに、最大3,000万円まで税金の計算から引いてくれる制度です。
👉 空き家を放置せずに売却してもらうことで、社会の空き家問題を解決する狙いがあります。家問題を解決する狙いがあります。
なぜ譲渡対価の上限は1億円以下？6,000万円ではダメな理由
制度の目的から考える
この空き家特例は、
👉「放置された空き家を減らして、地域の安全や景観を守る」
ことが目的です。
つまり、地方や郊外でよくある「誰も住まなくなった実家」を売却してもらうための制度なんです。
もし上限が6,000万円だったら？
たとえば、
- 東京や大阪の都心部にある家や土地は、普通に売っても6,000万円を超えることが多いです。
- もし上限が6,000万円なら、都市部の物件はほとんど対象外になってしまいます。
これだと「地方の空き家だけ」しか救えなくなり、制度の公平性がなくなるんですね💦
1億円以下ならどうなる？
- 1億円にすると、都市部の中規模な住宅も対象に含められます。
- ただし「豪邸」や「超一等地のマンション」（2億円、3億円など）は対象外。
- 要するに「一般的な住宅を守るための制度」であり、高額すぎる物件は対象外にする、という線引きが 1億円 なんです✨
具体例でイメージ
| ケース | 売値 | 判定 |
|---|---|---|
| 地方の空き家 | 2,000万円 | ✅ 対象内 |
| 都心の普通の一戸建て | 8,000万円 | ✅ 対象内 |
| 都心の豪邸・億ション | 1億5,000万円 | ❌ 上限オーバーで対象外 |
👨👩👧 児童手当の所得制限と同じ発想
イメージとしては「児童手当の所得制限」に近いです。
- 一般的な収入の家庭（例：年収500〜800万円）はもらえる ✅
- でも超高所得世帯（例：年収1,200万円以上）はもらえない ❌
「普通の家庭まではしっかり支援するけど、お金持ちは対象外」という線引きの考え方は、空き家特例の1億円という上限と同じなんです👨👩👧
国の支援は「本当に困っている人や、社会的に意味のある層に届ける」のが基本。
空き家特例も「一般的な住宅まではしっかり救うけど、超高額物件は対象外」と決めています💡
✅ まとめると
- 6,000万円だと都市部の普通の住宅が救えない
- 1億円にすることで、一般的な住宅を幅広くカバーできる
- でも豪邸は対象外にしたいから、1億円という上限を設けている
なぜ「相続開始から3年経過する年の12月31日まで」なのか？売却期限の意味
そもそも期限を決める理由
制度の目的は 「空き家を放置せず、なるべく早く処分してもらうこと」 です。
もし期限がなかったら…
- 相続した人が「いつか売ろう」と思って何十年も放置
- その間に家が老朽化して倒壊の危険
- 地域の景観や治安が悪化
👉 これでは制度の意味がなくなります💦
だから「時間制限」が必要なんです。
なぜ「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」なのか？
ここには2つの実務的な理由があります。
① 相続税の申告期限との関係
- 相続税の申告期限は 「相続開始から10か月以内」
- その後、売却の検討や買主探しにある程度の時間が必要
- 3年という期間は「売却活動をするには十分な時間」 と考えられている
② 年末で区切るのは税金計算のため
- 税金は 「1月1日から12月31日」 までを1年として計算します
- 「年末まで」という期限なら、誰でも理解しやすい
- 計算上の区切りに揃えることで、実務がスッキリします
具体例でイメージ
| 日付 | できごと |
|---|---|
| 2023年6月 | おばあちゃんが亡くなり、空き家を相続 |
| 2024年 | リフォームするか、取り壊すか検討 |
| 2025年 | 不動産会社に相談して売却活動スタート |
| 2026年12月31日まで | ここまでに売れば特例が使える ✅ |
👉 相続から約3年半の猶予があるので、「十分準備できるけど、放置はできない」絶妙なラインなんです💡
🏗️ 建築士視点：建築確認申請の有効期限と同じ思想
建築の世界では「建築確認済証の有効期限」という考え方があります。
許可を取ってもダラダラ着工しないと、最終的には確認が無効になる仕組みです。
「もらった権利を一定期間内に使わないと消える」ルールは、空き家特例の3年期限とそっくりです🏗️
どちらも「塩漬けにしない」ための工夫なんですね。
「せっかくの権利だから早く動こう」と、人を行動に駆り立てるための期限設定。
これも国の知恵だと感じます✨
期間設定の理由＿まとめ
- 期限があるのは「空き家を早く市場に出してほしい」から
- 3年は「検討・売却に十分な時間」と「放置を防ぐバランス」を考えた期間
- 年末で区切るのは、税金計算の区切りに合わせるため
👉 要するに「放置防止＋わかりやすさ」のために「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と決められているのです💡
⭐️ 【深掘り考察で得られた知識のまとめ】
- 譲渡対価1億円以下が要件
→ 6,000万円ではダメな理由は、都市部の中規模住宅まで広く救うため。
一般的な住宅を守りつつ、豪邸は対象外にする線引きが「1億円」💡 - 最大3,000万円までの利益は控除される
→ 空き家を放置すれば景観悪化・倒壊リスク・治安問題につながるため、売却を促す国の支援策。
要件②の「耐震基準を満たすリフォーム or 取り壊し」も同じ思想。 - 譲渡期限は 「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」
→ 相続税申告期限10か月＋売却検討時間を考えた絶妙なバランス。
年末区切りは税金計算と揃えるため。
→ 💡 覚え方のコツ：「1億・3,000・3年末」とリズムで覚えると忘れにくいです🏠
⚠️ よくあるケアレスミス：空き家特例の数字と要件を混同しない！
ミス①：「譲渡対価は6,000万円以下」と勘違いしてしまう
なぜ間違えるのか？
「居住用財産の譲渡には6,000万円という数字が登場する」という記憶が、軽減税率の特例（第65回）から残っていて、空き家特例にも当てはめてしまうことがあります。
家＋敷地で6,000万円というのは数字感覚的にも「ありそう」なので、つい引っかかります💦
正しい考え方
空き家特例の譲渡対価は 「1億円以下」 です✨
都市部の中規模住宅まで救済するために、6,000万円ではなく1億円という線引きになっています。
「6,000万円＝軽減税率／1億円＝空き家特例・買換え特例」とセットで紐づけて覚えましょう。
わたしも『家＋敷地で6,000万円以下…なんとなくそんなもんかな』と思って◯にしちゃいました😅 都心部だと家だけで6,000万円超えますよね…
ミス②：「相続した実家じゃなくても3,000万円控除が使える」と勘違い
なぜ間違えるのか？
「マイホームの3,000万円控除（第64回）」と「空き家特例の3,000万円控除」は、どちらも同じ「3,000万円」という数字なので、「3,000万円控除は1つしかない」と勘違いしがちです。
実は別々の特例として2種類あります。
正しい考え方
同じ「3,000万円控除」でも、対象が違います👇
- マイホーム本家の3,000万円控除（第64回）：自分が住んでいた家を売るとき
- 空き家特例の3,000万円控除（第69回）：相続した被相続人の空き家を売るとき
「誰が住んでいた家か」で特例を選び分けるのがポイントです🏠
3,000万円控除は2種類あると知ったときは正直びっくりしました😳
試験では『被相続人が一人暮らしだった』『相続で取得した』
というキーワードが出たら空き家特例の方ですよ！
ミス③：「3年以内に売却すれば良い」と覚えて、3月15日と混同してしまう
なぜ間違えるのか？
「3年以内」とざっくり覚えていると、確定申告期限の3月15日と混同して「相続から3年後の3月15日まで」と勘違いするケースが多発します💦
第64回のマイホーム3,000万円控除（住まなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日まで）と同じ覚え方で揃えるのがコツです。
正しい考え方
正確には 「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」 です✨
つまり3年後の年末まで。3月15日は確定申告の期限であって、特例の適用期限とは別物です。
「3年・年末」とセットで覚えましょう。
『3年』だけ覚えていると、3年後の何日まで？と問われたとき迷います。
空き家特例もマイホーム本家3,000万円控除（第64回）も、どちらも 『3年経過する日の属する年の12月31日』 で揃えてあるのは助かりますね💡
📋 ケアレスミスまとめ
| よくある誤解 | 正しい考え方 |
|---|---|
| 譲渡対価の上限は6,000万円以下 | 正しくは 「1億円以下」 （6,000万円は軽減税率の特例の数字） |
| 自分が住んでいた家でも 空き家特例の3,000万円控除が使える | 空き家特例は 「相続した被相続人の空き家」限定。 自分が住んでた家は別の特例（第64回） |
| 「3年以内」と覚えて3月15日と混同 | 正しくは 「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」 （年末区切り） |
まとめ：空き家特例「1億円・3,000万円・3年末」で迷わない！
⭐️ 【最終チェック】
- 譲渡対価の上限は 「1億円以下」 ✨
- 控除額は最大 3,000万円、期限は 3年経過する日の属する年の12月31日まで
- 「1億・3,000・3年末」のリズムで覚えると忘れにくい
- 試験のひっかけは 「6,000万円以下」 が定番。
6,000万円は軽減税率（第65回）の数字と紐づけて区別を🏠
今回は 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」 を取り上げました。
試験では「譲渡対価6,000万円以下」とひっかけてくる定番問題ですが、正解は「1億円以下」。
落ち着いて数字を整理すれば取れる問題です✨
最後に、今回のポイントを4つに整理しておきましょう👇
| # | ポイント | 内容 |
|---|---|---|
| ① | 正解の確認 | 譲渡対価の上限は 「1億円以下」（6,000万円ではない） |
| ② | 5つの要件 | 一人暮らし／耐震 or 取壊し／1億円以下／ 3年経過する年の12月31日まで／最大3,000万円控除 |
| ③ | 目的 | 空き家を放置せず売却してもらうための 国の支援策。 耐震改修補助金と同じ思想 |
| ④ | 数字の覚え方 | 「1億・3,000・3年末」とリズムで暗記。 6,000万円は軽減税率（第65回）の数字と紐づけて住み分け |
将来、実家を相続して売却する場面が来たら、ぜひこの特例を思い出してください。
最大3,000万円の控除はとても大きな救いになります💡
次回予告：NOI利回りとは？
次回（第70回）は、いよいよ不動産の税金から「不動産投資」の分野に進みます。
テーマは 「NOI利回り（実質利回り）」 ✨
「家賃収入の◯％」だけを見るのではなく、運営費用を差し引いた実質的な利回りを計算するのがポイント。アパート経営や賃貸物件選びの世界では必須の指標です。
数字とパーセントが続きますが、計算の意味さえつかめば怖くありません。
次回の記事はこちら
▶【不動産投資】投資総額1億円で利回りは何％？純利回り（NOI利回り）の計算を徹底解説！＿間違いから学ぶFP3級＿第70回
一緒に挑戦していきましょう💡
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