「この土地、家を建てられないんですか？」
土地を買う前や建て替えを考えたときに、こう言われてしまう原因になりやすいのが「接道義務」です。
接道義務は、建築基準法で決められたルールです。
ひとことで言うと、「建物の敷地は、建築基準法の道路に2m以上接していなければならない」というものです。
ただし、ここでいう「道路」は、ふだん私たちが道と呼んでいるものとは違います。
幅が広くても、舗装されていても、建築基準法の「道路」でなければ、2m接していても家は建てられません。
私は一級建築士で、構造設計一級建築士として建物の構造設計をしています。
この記事では、ネットでよく見かける古い説明ではなく、今の条文に沿って、接道義務の中身と例外、自分の土地の調べ方までを説明します。
この記事で分かること
- 接道義務とは何か（建築基準法 第43条）
- 建築基準法の「道路」の種類（第42条）
- 接道義務の例外（第43条2項の「認定」と「許可」）
- 自分の土地の前の道が「道路」かどうかの調べ方
- 接道義務のよくある勘違い
接道義務とは？建物の敷地は「道路」に2m以上接する
接道義務は、建築基準法第43条1項に書かれています。
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」（建築基準法 第43条1項）
この一文には、大事なポイントが3つあります。
1つ目は、接する相手が「道路」であることです。
この「道路」は、建築基準法の第42条で決められたものだけを指します。
見た目の道ではありません。
2つ目は、「2m以上」接することです。
敷地のうち、道路に面している部分の長さが2m以上必要です。
3つ目は、これが建物ではなく「敷地」のルールであることです。
どんなに小さな家でも、敷地が道路に接していなければ建てられません。
なぜ接道義務があるのか
第43条には、接道義務の目的がはっきりとは書かれていません。
ただ、同じ第43条の2項には、例外として認める条件に「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない」という言葉が出てきます。
ここから、接道義務は、人や車が出入りできること、災害のときに避難できること、火事のときの安全、衛生のためのルールだと読み取れます。
「2m以上接する」と旗竿地
道路に面する部分が細く、奥に広い土地が続く形の土地を「旗竿地」と呼びます。
読み方は「はたざおち」です。
竿の部分（通路の部分）で道路に接している土地です。
旗竿地でも、道路に2m以上接していることが前提です。
そのうえで、通路の部分の幅や長さについては、自治体ごとにルールが決められています。
たとえば名古屋市の資料では、通路の部分（路地状部分）の長さに応じて、必要な幅が次のように決められています。
| 通路の部分の長さ | 必要な幅 | 共同住宅などで延べ面積200㎡超の場合 |
|---|---|---|
| 15m未満 | 2m以上 | 4m以上 |
| 15m以上25m未満 | 2.5m以上 | 4.5m以上 |
| 25m以上 | 3m以上 | 5m以上 |
東京都の板橋区のページでは、長さ20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上と書かれています。
このように、同じ旗竿地でも、地域によってルールが違います。
旗竿地を検討するときは、その土地がある市区町村で、必ず確認してください。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：名古屋市の資料（PDF）「〔1〕敷地と道路」
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000007/7787/1shikititodouro.pdf
出典：板橋区「敷地等と道路との関係」
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/tetsuduki/sumai/kenchiku/1001959.html
「道路」は見た目では決まらない：建築基準法の道路の種類
建築基準法の「道路」は、第42条で決められています。
基本は「幅4m以上」です。
ただし、特定行政庁（建築の許可などを行う都道府県や市）が指定した区域では「幅6m以上」になります。
そのうえで、次のどれかに当てはまるものが「道路」です。
| 条文 | どんな道路か |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道など） |
| 42条1項2号 | 都市計画法や土地区画整理法などによって造られた道路 |
| 42条1項3号 | 建築基準法のこの規定が適用されたときに、すでにあった道（幅4m以上） |
| 42条1項4号 | 道路法や都市計画法などで新しく造る計画があり、2年以内に事業が行われる予定として特定行政庁が指定した道路 |
| 42条1項5号 | 土地を建物の敷地として使うために造られ、特定行政庁から位置の指定を受けた道（位置指定道路） |
| 42条2項 | 建築基準法のこの規定が適用されたときに、すでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの（2項道路） |
ここで大事なのは、どれも「法律による道路」か「特定行政庁が指定したもの」だということです。
見た目がどれだけ立派でも、このどれにも当てはまらなければ、建築基準法の道路ではありません。
幅4m未満の道は「2項道路」でなければ道路ではない
第42条1項の道路は、幅4m以上が条件です。
幅4m未満の道が道路として扱われるのは、42条2項の「2項道路」として特定行政庁に指定されている場合です。
指定されていない幅4m未満の道は、たとえ人や車が毎日通っていても、建築基準法の道路にはなりません。
2項道路に面した土地は「セットバック」が必要
2項道路では、道の中心線から2m（幅6m以上の区域では原則3m）の線が、道路の境界線とみなされます（第42条2項）。
つまり、今の道の幅が3mなら、中心線から2mの位置まで、自分の土地の一部が「道路」として扱われます。
この、敷地を道路の境界線まで下げることを「セットバック」と呼びます。
セットバックした部分には、2つの決まりがあります。
1つ目は、そこに建物や擁壁を造れないことです。
建築基準法第44条で、建物や擁壁は道路の中に造ってはいけないとされています。
2つ目は、その部分が敷地面積に入らないことです。
建築基準法施行令第2条1項1号で、2項道路で道路の境界線とみなされる線と道との間の部分は、敷地面積に算入しないとされています。
敷地面積が減るということは、建ぺい率や容積率で建てられる広さも減るということです。
建ぺい率については、こちらの記事でも説明しています。
【建ぺい率の緩和措置】+10％の条件と「制限なし」になるケースを一覧で整理＿間違いから学ぶFP3級＿第57回
セットバックの詳しい話（費用や、セットバック部分の扱い）は、別の記事で説明します。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：建築基準法施行令（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338
出典：道路法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000180
接道義務の例外：第43条2項の「認定」と「許可」
道路に2m以上接していない敷地でも、例外として建物を建てられる場合があります。
それが第43条2項です。
第43条2項には、1号と2号の2つの例外があります。
| 項目 | 1号 認定 | 2号 許可 |
|---|---|---|
| 接する相手 | 幅4m以上の「道」（道路ではないが、農道など公共の道や、国の基準に合う道）に2m以上 | 国の基準に合うこと（下の「建物の条件」のどれか） |
| 建物の条件 | 利用する人が少ない用途と規模であること（延べ面積500㎡以内。道の種類に応じて、一戸建ての住宅・長屋などに限られる） | ①敷地のまわりに公園・緑地・広場などの広い空地がある ②幅4m以上の農道などに2m以上接する ③用途や規模に応じた十分な幅の通路で道路に通じている のどれか |
| 決める人 | 特定行政庁が「支障がない」と認める | 特定行政庁が、建築審査会の同意を得て許可する |
国の基準は、建築基準法施行規則第10条の3に書かれています。
「43条ただし書き」は古い呼び方
ネットで接道義務を調べると、「43条ただし書き」という言葉がよく出てきます。
これは、法律が改正される前の呼び方です。
千葉市のページでは、平成30年9月25日付の法改正で1号の認定が新しくでき、2号の許可は「旧法43条1項ただし書き」にあたると説明されています。
さらに、令和5年12月13日付の法改正で、1号の認定の対象が広げられています。
今の条文では、「43条2項1号の認定」と「43条2項2号の許可」です。
古い記事を読むときは、この違いに気をつけてください。
自治体ごとに独自の基準がある（金沢市の例）
2号の許可については、自治体が独自の基準を公表していることがあります。
私が住む金沢市でも、「接道要件の金沢市特例許可基準」（令和8年1月・金沢市建築指導課）を公表しています。
道路に有効に接していない敷地でも、基準日（平成11年5月1日）より前からある建物の建て替えや増築、大規模な修繕・模様替えを、一定の要件のもとで許可できるようにするための基準です。
この許可にも建築審査会の同意が必要で、確認申請までに時間がかかるため、申請前に相談するよう求められています。
例外は「申請すれば必ず通る」ものではない
1号の認定も2号の許可も、特定行政庁が「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない」と判断した場合に限られます。
2号の許可には、さらに建築審査会の同意が必要です。
千葉市のページでも、許可や認定を受ける前に、必ず担当の職員に事前相談するよう求めています。
例外を使う可能性があるときは、土地を買う前に、まず役所に相談するのが確実です。
出典：建築基準法施行規則（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325M50004000040
出典：千葉市「法43条2項2号（旧法43条1項ただし書）許可、法43条2項1号認定について」
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/johosoudan/43joutadashigaki.html
出典：金沢市建築指導課「接道要件の金沢市特例許可基準」
https://www4.city.kanazawa.lg.jp/material/files/group/76/R7kaisei_43joutokureikyokakijunn_2.pdf
条例で接道義務が厳しくなる場合（第43条3項）
接道義務は「2m以上」が基本ですが、建物によっては、自治体の条例でもっと厳しい条件が付けられることがあります。
第43条3項では、次のような建物について、条例で条件を上乗せできるとされています。
- 特殊建築物（学校、病院、共同住宅、百貨店、工場、倉庫など）
- 階数が3以上の建物
- 窓などの開口部がない居室がある建物
- 延べ面積が1,000㎡を超える建物
- 袋路状道路（行き止まりの道路）にだけ接していて、延べ面積が150㎡を超える建物（一戸建ての住宅を除く）
上乗せされる条件の中身（道路に接する長さ、道路の幅など）は、自治体ごとに条例で決められています。
一戸建ての家なら当てはまらないことが多いですが、3階建てにしたい場合や、アパートを建てたい場合は、条例の確認が欠かせません。
自分の土地の前の道が「道路」かどうかを調べる方法
目の前の道が建築基準法の道路かどうかは、見た目では分かりません。
調べるには、その土地がある市区町村の、建築基準法の道路を担当している部署（建築指導課など）で確認します。
たとえば横浜市では、次の方法で確認できます。
- 指定道路図で確認する
- インターネットの地図（i-Mapper）で道路をクリックすると、道路の種類が表示される
- 市役所の窓口で閲覧・印刷する
一方で、横浜市は電話での道路の種類の問い合わせには答えていません。
間違えたときの影響が大きいからです。
また、公道か私道かは、建築の担当部署では判断できないとしています。
自治体によって、調べ方や窓口はちがいます。
土地を買う前や建て替えを考えたときは、まずその市区町村のホームページで「建築基準法 道路」と調べてみてください。
出典：横浜市「建築基準法の道路について」
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki/doro/doro.html
一級建築士の学科試験と接道義務
接道義務は、一級建築士の学科試験の「法規」でも出てくる内容です。
💬 こいちろの体験談
苦手意識は特になかったです。取りこぼした記憶もないです。
2ｍ以上接するというのはイメージしやすかったですし、4ｍと2ｍで混乱することもなかったです。
法規の試験は、法令集を引きながら解く試験です。
💬 こいちろの体験談
過去の法令集を見ると数字には黄色の蛍光ペンを塗っていました。ぱっと見つけやすくする工夫だったんだと思います。
試験では、「4m」「2m」という数字と条文の場所が分かっていれば、解ける問題が多いです。
でも、実際の土地はそうはいきません。
目の前の道が42条の何号なのか、そもそも道路なのかは、見た目では分かりません。
だからこそ、土地を選ぶときは、条文の数字を覚えることよりも、「その道が道路かどうかを役所で確かめること」が大事になります。
一級建築士の学科試験の勉強法については、こちらの記事に書いています。
一級建築士のやってはいけない勉強法5選｜学科4回・足切り2回で学んだ失敗談
接道義務のよくある勘違い
ここでは、条文から見て、まちがえやすいポイントを整理します。
勘違い1：広い道や公道なら、建築基準法の道路だ
ちがいます。
建築基準法の道路は、幅4m以上で第42条1項のどれかに当てはまるもの、または特定行政庁が2項道路として指定したものです。
幅4m未満で指定のない道は、公道でも建築基準法の道路ではありません。
勘違い2：私道は道路にならない
ちがいます。
位置指定道路（第42条1項5号）のように、私道でも建築基準法の道路になるものがあります。
勘違い3：2m接していれば、どんな建物でも建てられる
ちがいます。
特殊建築物や3階建て以上などは、条例で条件が上乗せされることがあります（第43条3項）。
また、接している相手が建築基準法の道路でなければ、2mあっても足りません。
勘違い4：セットバックした部分は、自分の土地だから自由に使える
ちがいます。
セットバックした部分は道路とみなされ、建物も擁壁も造れません（第44条）。
敷地面積にも入りません（施行令第2条1項1号）。
勘違い5：「43条ただし書き」で何とかなる
「43条ただし書き」は古い呼び方です。
今は第43条2項の1号（認定）と2号（許可）です。
どちらも、特定行政庁が支障がないと判断した場合に限られます。
よくある質問
道路に1.8mしか接していない土地には、家を建てられませんか？
原則として建てられません。
第43条1項で、敷地は道路に2m以上接することが必要だからです。
ただし、第43条2項の認定や許可を受けられれば、建てられる場合があります。
土地を買う前に、その市区町村の建築の担当部署に相談してください。
今住んでいる家を建て替えたいのですが、接道義務を満たしていない場合はどうなりますか？
今ある家は、建てたあとにルールができたり変わったりしても、そのまま使い続けることができます（第3条2項）。
ただし、建て替え（改築）をするときは、この扱いは使えず（第3条3項3号）、建築確認で今の建築基準法に合っているかが確かめられます（第6条1項）。
接道義務を満たしていない場合、そのままでは建て替えられないことがあります。
これがいわゆる「再建築不可」です。
詳しくは別の記事で説明します。
まとめ：接道義務は「建築基準法の道路」に2m以上。道路かどうかは見た目で決まらない
- 接道義務とは、建物の敷地が建築基準法の道路に2m以上接していなければならないというルール（第43条1項）
- 「道路」は第42条で決められたものだけ。
幅4m以上（指定区域は6m）の道路と、特定行政庁が指定した2項道路。
見た目の道とは違う - 2項道路に面した土地はセットバックが必要。
その部分には建物も擁壁も造れず、敷地面積にも入らない。 - 例外は第43条2項の「認定」（1号）と「許可」（2号）。
「43条ただし書き」は古い呼び方。
金沢市のように独自の許可基準を出している自治体もある。 - 特殊建築物や3階建て以上などは、条例で条件が厳しくなることがある。
旗竿地の通路の幅も自治体ごとに違う。 - 自分の土地の前の道が道路かどうかは、市区町村の建築の担当部署で確認する。
接道義務は、一級建築士の試験では数字を覚えれば解ける問題でした。
でも、実際の土地で大事なのは、数字よりも「その道が道路かどうかを確かめること」です。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
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