【土地活用】テナントから資金を借りて建てる！「建設協力金方式」とは？＿間違いから学ぶFP3級＿第71回

土地活用では、「建物をどう用意するか」「資金は誰が用意するか」が成否を左右します。

今回は、入居予定の事業会社（テナント）から建設資金を借りて、その要望どおりの店舗等を建てて賃貸する有名な手法を取り上げます。

しくみ・メリット・注意点を、初めての方にもわかるように整理します。

⭐️この記事を読んで得られる知識は、以下の2点です。

📘 今回の分野：不動産の有効活用と投資分析

今回学ぶ範囲は、不動産の有効活用と投資分析になります。

特に、土地の有効活用の方法について詳しく解説していきたいと思います。

デベロッパーや資産家の方でないとなかなか聞き馴染みのない単語が並びます。

前回に引き続き、この勉強をしていて初めて知りました。

❓️ 問題文の紹介

この問題は3つの選択肢がありました。

1. 等価交換方式
2. 建設協力金方式
3. 事業用定期借地権方式

私は問題文中に「事業」の文字があったので、3番の「事業用定期借地権方式」を選びましたが、安直な選択の仕方でした。

上記の選び方なら、「建設」の文字が入っている2番を選んでもよかったですよね。

要は、その用語の全体像が理解できていなかったのです。

✅ 正解と解説の要点

正解は【建設協力金方式】でした。

私が選んだ事業用定期借地権方式との違いは何だったのでしょうか。

それではポイント解説です。

✅️ポイント解説

• しくみ：テナントが「建設協力金」として建設費の全部または一部をオーナーに貸し付け
  →オーナーが建物を建築
  →完成後、そのテナントに賃貸します。
  協力金は契約で定めた期間に賃料と相殺したり分割返済したりして返していきます。
  
• イメージ：テナントが「先にお金を貸してくれる」ので、オーナーは自己資金や銀行借入を抑えながら、テナント仕様の建物（=需要が見込める建物）を用意できます。
  
• 似ている用語：「BTS（Build To Suit＝テナント仕様建築）」は入居者の要望に合わせて建てる考え方で、資金の出所は問わない言い方です。
  建設協力金方式は“資金の貸付スキーム”に焦点を当てた言い方、という整理がわかりやすいです。

🔍 深掘り考察！！

今回は、以下の点について解説していきたいと思います。

建設協力金方式って何？

「建設協力金方式（けんせつきょうりょくきんほうしき）」は、土地のオーナーとお店（テナント）になる会社が協力して建物をつくる仕組みです。

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🏢 たとえ話でイメージしよう

たとえば、あなたが広い土地を持っているとします。

そこに「コンビニを出したい！」という会社がやってきました。

普通なら、

1. あなた（オーナー）が自分で建物を建てる
   
2. そのあとテナントに貸す
   という流れです。
   

でも建物を建てるにはお金がたくさん必要ですよね。

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💰 建設協力金方式の基本のしくみ

1. テナント（コンビニ会社）が、建物を建てるお金（建設資金）をあなたに貸します。
   
2. あなたはそのお金で、テナントの希望にあわせた建物を建てます（たとえばコンビニの店舗）。
   
3. 建物ができたら、そのテナントに貸します。
   
4. その後、家賃収入の一部を使って、少しずつ貸してもらったお金（建設協力金）を返していきます。
   

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🧮 具体例（ざっくり）

• 土地のオーナー：あなた
  
• テナント：コンビニA社
  
• 建設費用：1億円
  
• 建設協力金：コンビニA社があなたに8,000万円を貸す
  

👉 あなたは残り2,000万円だけを自己資金または銀行から借りて建物を建設します。
👉 完成後はコンビニA社に貸して、月々の家賃から少しずつ8,000万円を返済していきます。

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🟢 メリット

• オーナー側
  
  • 自分で大きなお金を用意しなくても建物を建てることができる。
    
  • 入居が決まっているので空室リスクが少ない。
    
• テナント側
  
  • 自分たちの好きな形の建物をつくることができる。
    
  • 土地を買わずに、家賃を払うだけで出店できる。
    

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🔴 注意点・リスク

• 契約内容をしっかり決めないと、あとでトラブルになることもあります。
  （途中で退去する場合のお金の精算など）
  
• 一社のテナントに依存しすぎると、もし退去されたときにリスクが大きいです。
  

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✨ 建設協力金方式＿まとめ

• 建設協力金方式＝テナントが建設資金を貸してくれて、オーナーが建てて貸す仕組みです。
  
• 「先に貸して、あとから家賃で返す」という流れがポイントです。
  
• オーナーにとっては資金負担が軽く、テナントにとっては理想の建物が手に入る、双方にメリットがあります。
  
• 実際の不動産活用では、契約・税金・返済のルールをしっかり決めることが大事です。
  

事業用定期借地権方式とはなにか？

「事業用定期借地権（じぎょうよう ていきしゃくちけん）方式」とは、
お店や会社などの“事業”を行うために、土地を一定の期間だけ借りる制度のことです。

むずかしく聞こえるかもしれませんが、ポイントをかみ砕いて説明するととてもシンプルです👇

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🏡 まずは「普通の借地権」との違い

• 普通の借地権 → 住宅のために長い期間（30年以上）借りるケースが多い
  
• 事業用定期借地権 → 会社などの事業目的で借りる土地。
  期間は10年以上50年以下と決まっています。
  住宅ではなく、お店・工場・オフィス・コンビニなどが対象です。
  

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💡 どんな仕組みなのか

1. 土地のオーナー（地主さん）が、会社などに土地を貸します。
   
2. 借りた会社は、その土地にお店や工場などを建てて事業を行います。
   
3. 契約で決めた期間（例：20年）が終わったら、建物を壊して更地に戻し、土地を地主に返します。
   

つまり、「借りっぱなし」はできません。

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🏪 具体例でイメージしよう

たとえば、あなたのおじいちゃんが大きな土地を持っているとします。
そこにコンビニ会社がこう言いました👇

「この土地を20年間だけ借りて、コンビニを建てさせてください！」

• おじいちゃん（土地オーナー）→ 土地を貸す
  
• コンビニ会社 → 自分で建物を建ててお店を開く
  
• 20年後 → 建物を壊して更地にして返す
  

このときに使われるのが「事業用定期借地権」です。

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🟢 メリット

土地オーナー側

• 長期間、安定した地代収入（家賃のようなもの）が得られる。
  
• 契約が終われば土地が確実に戻ってくる。
  
• 建物を自分で建てる必要がない。
  

借りる会社側

• 土地を買わずにお店を出せる。
  
• 期間だけ借りて、事業が終わったら撤退できる。
  
• 初期費用を抑えられる。
  

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🔴 注意点・リスク

• 住宅には使えません（あくまで事業専用）。
  
• 建物は契約期間が終わったら壊す義務があります。
  
• 契約内容がしっかりしていないと、トラブルになる可能性もあります。
  
• 途中で「やっぱりやめた」は基本的にできません。
  

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📝 事業用定期借地権＿まとめ

• 「事業用定期借地権」は、
  👉 土地を長期間（10年以上50年以下）
  👉 事業目的（お店や工場）で
  👉 借りるための特別なルールです。
  
• 契約期間が終われば土地は地主さんに戻るのが大きな特徴です。
  
• 土地を買わずに事業を始めたい会社と、土地を活用したい地主さんの“Win-Win”の関係をつくることができます。
  

まとめ・今回の学び

次回予告：土地の有効活用その2

土地活用の手法にはいくつかのパターンがありますが、今回はその中でも「土地オーナーとデベロッパーがそれぞれ出資して、一緒に開発を進める方式」をテーマに取り上げます。

この方式では、

• 土地オーナーが土地を拠出
  
• デベロッパー（開発会社）が建設費などの資金を拠出
  
• そして、その出資割合に応じて土地・建物の権利を分けるという特徴があります。
  

このような土地の有効活用方式を、【何】というでしょうか？

お楽しみに‼️

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