再建築不可の家を相続した、または買った。
古くなってきたけれど、直して住み続けられるのだろうか。
そんな不安を持っていませんか。
この記事で分かること
- 再建築不可の家でできる工事と、できない工事
- 2025年4月の法改正（4号特例の縮小）で変わったこと
- 接道を満たさない家でも、大規模なリフォームができる場合
- 自分の家が「どちらの再建築不可か」の調べ方
書いている私は、一級建築士と構造設計一級建築士です。
接道義務、セットバックに続く、接道シリーズの第3回です。
読み終わるころには、業者に言われるまま直すのをあきらめたり、知らずに違反の工事をしたりせずに済むはずです。
再建築不可とは？建て替えができないだけで、今の家は使える
再建築不可とは、今の建物を壊すと、同じ土地に新しく建て直せない状態のことです。
住む・貸す・直すことまで禁止されているわけではありません。
建て直せない代表的な理由は、接道義務です。
建物の敷地は、原則として建築基準法の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条第1項）。
新築や建て替えでは、確認申請のときにこのルールを満たしているかを確かめられます。
満たしていなければ、建て替えの確認がおりません。
接道義務のくわしい中身と例外は、第1回で説明しています。
接道義務とは？「道路に2m」の本当の意味と例外を一級建築士が条文で解説
再建築不可の家には2つの種類がある
再建築不可の家には、「建てたときは法律に合っていた家」と「建てたときから法律に合っていなかった家」があります。
どちらかで、できる工事が変わります。
前者を「既存不適格」といいます。
法律のルールが新しくできたとき、すでに建っていた建物には、そのルールは当てはまりません（建築基準法第3条第2項）。
後者は「違反建築物」です。
建てたときのルールにも合っていなかったので、守られる理由がありません。
| 種類 | どんな家か | この記事で説明する緩和 |
|---|---|---|
| 既存不適格 | 建てたときは法律に合っていた | 使える場合がある |
| 違反建築物 | 建てたときから法律に合っていない | 使えない |
この記事で説明する大規模リフォームの緩和は、既存不適格の家だけが対象です。
どちらに当たるかは、建てたときの記録を役所で見ると手がかりがつかめます。
調べ方は、このあとの見出し「自分の家が『どちらの再建築不可か』を調べる方法」で説明します。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
確認申請がいらない工事なら、再建築不可の家でもふつうにできる
クロスの張り替え、キッチンや浴室など水回りの交換、手すりやスロープの取り付けは、確認申請がいりません。再建築不可の家でも、ふつうにできます。
確認申請がいるのは、新築・増築・建て替えなどです。
家を直す工事では、「大規模の修繕・模様替え」に当たるときに確認申請がいるかどうかが問題になります。
それに当たらない工事は、そもそも手続きがいりません。
国土交通省の案内でも、水回りだけのリフォームや手すり・スロープの設置は、確認申請がいらない例として挙げられています。
「大規模の修繕・模様替え」とは
大規模の修繕・模様替えとは、主要構造部の1種類以上について、半分を超える部分を直す工事のことです（建築基準法第2条第14号・第15号）。
主要構造部とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のことです。ただし、構造上重要でない間仕切壁や最下階の床、小さな階段などは除かれます。
当たる工事と当たらない工事の例
- 当たる：階段の架け替え、屋根の全面的な改修
- 当たらない：屋根や壁の仕上げ材だけの改修
- 当たらない：床の仕上げ材だけの改修、今の仕上げ材の上に新しい仕上げ材をかぶせる改修
「半分を超えるか」は、主要構造部ごとに数えます。
数え方は次のとおりです。
| 主要構造部 | 半分を超えるかの数え方 |
|---|---|
| 壁 | 壁の総面積に対する割合 |
| 柱・はり | 総本数に対する割合 |
| 床・屋根 | 水平に投影した面積に対する割合 |
| 階段 | その階の階段の総数に対する割合 |
壁・柱・はり・床・屋根は、階ごとではなく1棟全体で数えます。
階段だけは、その階ごとに数えます。
クロスや水回りなら、まず心配いりません。
迷ったら「主要構造部に手を入れるか」で考えましょう。
確認申請がいらない工事でも、法律を守らなくていいわけではありません。
国土交通省も、手続きがいらなくても法律に合っていることは必要だとしています。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料（令和8年9月更新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/002024419.pdf
出典：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf
出典：国土交通省「床及び階段の改修に関する建築基準法上の取扱いについて」（参考資料）
https://www.mlit.go.jp/common/001769598.pdf
出典：高知県「大規模の修繕・大規模の模様替」の取扱い
https://www.pref.kochi.lg.jp/doc/2025121500039/file_contents/file_20251215195624_1.pdf
出典：愛知県建築基準法関係例規集「大規模の修繕、大規模の模様替の定義」
https://www.pref.aichi.jp/uploaded/attachment/605365.pdf
2025年4月から、2階建ての家は大規模リフォームに確認申請がいる
2025年4月の法改正で、木造2階建て、または延べ面積200㎡を超える建物は、大規模の修繕・模様替えにも確認申請が必要になりました。
木造の平屋で200㎡以下なら、今までどおり確認申請はいりません。
これが、いわゆる「4号特例の縮小」です。
省エネ基準の義務化にあわせて、建築確認の対象が見直されました。
改正の前と後を比べると、次のようになります。
| 建物 | 改正前の大規模リフォーム | 改正後の大規模リフォーム |
|---|---|---|
| 木造2階建て | 確認申請はいらない | 確認申請がいる（新2号建築物） |
| 木造平屋で200㎡を超える | 確認申請はいらない | 確認申請がいる（新2号建築物） |
| 木造平屋で200㎡以下 | 確認申請はいらない | 確認申請はいらない（新3号建築物） |
再建築不可の家が木造2階建てなら、この改正の対象になります。
また、延べ面積が100㎡を超える建物で大規模なリフォームをするときは、建築士による設計と工事監理が必要です（建築基準法第5条の6）。
都道府県によっては、別に面積の決まりがある場合があります。
確認申請が必要なのに出さずに工事をすると、建築主は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象になります（建築基準法第99条）。
確認申請がいるかどうかは、工事を始める前に決まります。
見積もりの段階で、業者に聞いておきましょう。
出典：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」リーフレット
https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf
出典：国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料（令和8年9月更新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/002024419.pdf
出典：札幌市「令和7年4月施行 建築基準法・建築物省エネ法の改正について」
https://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/houkaisei/r7kaisei/index.html
接道を満たさない家でも、大規模リフォームができる場合がある
接道義務について既存不適格の家は、条件を満たせば、接道のルールに合わせなくても大規模の修繕・模様替えができます（建築基準法第86条の7第1項、施行令第137条の12第11項）。
条件は次の2つです。
- 利用者が増えるような用途の変更をしないこと
- 特定行政庁（市や県）が、交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認めること
本来、既存不適格の家で大規模の修繕・模様替えをすると、今のルールに合わせる必要があります（建築基準法第3条第3項第三号）。
そのため以前は、接道のルールに合わない家は、合わせない限り大規模な修繕ができませんでした。
それが法改正で、特定行政庁が認めた工事に限って、合わせなくてよくなりました。
「再建築不可だから、大規模なリフォームは一切できない」とは限りません。
認める基準は、市や県ごとに決めています。
たとえば東京都荒川区の基準には、次のような項目があります。
- 屋外の出口から道路へ通じる、幅0.9m以上の通路があること
- 感震ブレーカー、火災報知器、消火器などを付けること
- 耐震診断をして、必要な対策を計画的に行うこと
- 利用者が増える用途の変更をしないこと
認定の申請には手数料がかかります。
横浜市では27,000円、大津市では32,000円で、市によって違います。
建てたときから法律に合っていなかった家（違反建築物）は対象外です。
また、認定は申請すれば必ず受けられるものではありません。
金沢市では
金沢市でこの認定がどう扱われるかは、公開されている基準を見つけられませんでした。
工事を考えている人は、計画を固める前に、金沢市役所の建築指導課に相談してください。
⚠ 注意
この認定の条文の番号は、2025年11月の政令改正で変わっています。今は「施行令第137条の12第11項」で、以前の資料では「第6項」と書かれています。古い資料を見るときは気をつけてください。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：建築基準法施行令（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338
出典：国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001881507.pdf
出典：荒川区「建築基準法施行令第137条の12第6項に基づく認定基準」
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/3193/kentikukijunnsekourei137no12-6kou.pdf
出典：大津市「大津市手数料条例の一部を改正する条例の制定について」（議案説明資料）
https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/129/2025120816.pdf
出典：熊本県「建築基準法施行令第137条の12第11項認定に係る取扱要領」
https://www.pref.kumamoto.jp/uploaded/attachment/304408.pdf
出典：横浜市手数料条例（第2条第125号の2）
https://cgi.city.yokohama.lg.jp/somu/reiki/reiki_honbun/g202RG00000582.html
増築・建て替えは原則できない。できるようにする方法もある
建て替えや増築は、原則として、今の接道のルールに合わせる必要があります。
そのため、道路に2m以上接していない家では、そのままでは建て替えも増築もできません。
既存不適格の家でも、増築や改築をすると、その部分だけでなく、原則として今のルールに合わせることになります（建築基準法第3条第3項第三号）。
では、建て替えられるようにする方法はないのでしょうか。
代表的なのは、次の2つです。
- 敷地が道路に2m以上接するように、隣の土地を買い足す（または借りる）
- 建築基準法第43条第2項の「認定」や「許可」を受ける
第43条第2項のしくみは、第1回でくわしく説明しています。
接道義務とは？「道路に2m」の本当の意味と例外を一級建築士が条文で解説
金沢市の例：条件がそろえば、建て替えの道がある
金沢市は、接道を満たさない古い家の建て替えなどについて、独自の許可の基準をつくっています。
対象は、平成11年5月1日より前からある建物の建て替え・増築・大規模の修繕・模様替えで、敷地が幅4m未満の通路に接しているものです。
主な条件は次のとおりです。
- 平成11年5月1日の時点で、すでに確認済証が出ている敷地であること
- 幅1.8m以上の通路が実際に通行に使われていて、通路の両端が道路につながっていること
- 用途は今と同じか、一戸建ての住宅であること
- 2階建て以下であること
- 燃えにくい造り（耐火・準耐火など、または外壁と軒裏の延焼のおそれのある部分が防火構造）であること
このほかにも、通路の通行の承諾や排水など、いくつかの条件があります。
この許可には建築審査会の同意が必要で、申請すれば必ず受けられるものではありません。
金沢市も、確認申請までに時間がかかるので、申請の前に必ず相談するよう呼びかけています。
「確認済証が出ているか」が、最初の分かれ道です。
次の見出しで、調べ方を説明します。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：金沢市「接道要件の金沢市特例許可基準」（建築指導課、令和8年1月改正）
https://www4.city.kanazawa.lg.jp/material/files/group/76/R7kaisei_43joutokureikyokakijunn_2.pdf
自分の家が「どちらの再建築不可か」を調べる方法
建てたときの確認の記録は、市役所の「建築計画概要書」と「台帳記載事項証明書」で調べられます。
建築計画概要書は、確認申請のときの概要（建築主・用途・構造・配置図など）をまとめた書類です。
台帳記載事項証明書では、確認済証や検査済証の番号と日付が分かります。
ここで確認済証が出ていれば、少なくとも「確認を受けて建てた家」だと分かります。
既存不適格かどうかを考える出発点になります。
ただし、古い建物は建築計画概要書がなく、台帳記載事項証明書だけのこともあります。
建てた時期や規模によっては、そもそも記録がない場合もあります。
記録が見つからないときは、自分で判断せず、市役所に相談してください。
金沢市の場合
金沢市では、建築計画概要書をインターネットで検索・申請できます。
令和8年3月下旬から「金沢市建築計画概要書等閲覧システム」が始まり、窓口に行かなくても見られるようになりました。
閲覧の申請とデータの受け取りは無料です。
台帳記載事項証明書は、別に電子申請サービスから申し込みます。
分からないときは、金沢市役所の建築指導課（指導係）に問い合わせてください。
家の前の道が建築基準法の道路かどうかの調べ方は、第1回で説明しています。
出典：金沢市「建築計画概要書の閲覧方法が変わります」（建築指導課）
https://www4.city.kanazawa.lg.jp/material/files/group/76/kenchikukeikakugaiyoshoannai.pdf
出典：金沢市建築計画概要書等の閲覧に関する規則
https://www4.city.kanazawa.lg.jp/material/files/group/76/gaiyousyokisoku.pdf
出典：呉市「建築計画概要書及び台帳記載事項証明書等の閲覧・交付の方法について」
https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/life/173529_462206_misc.pdf
一級建築士が実務で見た「既存不適格」
既存不適格の建物に手を入れるときは、「今のルールと合わない所」を先に探す手間がかかります。
その目印になるのが「基準時」です。
基準時とは、ある規定が、その建物に当てはまらなくなった最初の時のことです。
規定ごとに違うので、建物によって、いくつもの基準時があります。
私は構造設計の仕事で、増築の確認申請に何度も関わってきました。
そのときの体験です。
💬 こいちろの体験談
工場の増築で確認申請を出すとき、既存の建物が完成した日、または確認済みの日が「基準時」より前か後かで、既存不適格の調書がいるかどうかが変わります。構造の規定では、基準時は平成19年のことが多いです。
基準時より前の場合は、既存の建物の不適格な部分を調べなければなりません。新しく増築する建物の構造計算に加えて、既存不適格の部分を探すという手間が生じました。
工場は増築が多いのでよく出しましたが、基準時に近い時期に確認済みの建物だと、不適格な部分を見つけるのに苦労しました。
再建築不可の家の大規模なリフォームも同じです。工事の前に、今の基準と合わない所を探す手間がかかると思っておいてください。
出典：建築基準法（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
出典：建築基準法施行令 第137条（基準時）（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338
再建築不可のリフォームのよくある勘違い
まちがえやすいポイントを3つ整理します。
業者の「無理です」をうのみにする前に、
ここを確かめておきましょう。
勘違い1：再建築不可の家は、リフォームもできない
ちがいます。
確認申請がいらない工事なら、再建築不可の家でもふつうにできます。
クロスの張り替えや水回りの交換などです。
大規模の修繕・模様替えも、既存不適格の家なら、認定を受けてできる場合があります。
勘違い2：確認申請がいらなければ、どんな工事をしてもいい
ちがいます。
確認申請がいらないのは、役所の審査がないというだけです。
工事のあとの建物が、法律に合っていなければなりません。
たとえば、木造の平屋で200㎡以下の家（新3号建築物）は、大規模の修繕・模様替えでも確認申請はいりません。
でも、その工事をすると、原則として今のルールに合わせる必要があります。
柱や壁を勝手に抜いて、構造を弱くする工事などは論外です。
勘違い3：4号特例の縮小で、再建築不可の2階建ては大規模リフォームが一切できなくなった
ちがいます。
変わったのは、大規模の修繕・模様替えに確認申請が必要になったことです。
工事そのものが禁止されたわけではありません。
接道を満たさない既存不適格の家なら、確認申請の中で、上で説明した特定行政庁の認定を受けて進める道があります。
出典：国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料（手続きがいらなくても法律に合っていることは必要）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/002024419.pdf
出典：群馬県建築基準法例規・事例集「大規模の修繕・大規模の模様替の取扱いについて」（令和7年11月1日改正）
https://www.pref.gunma.jp/uploaded/attachment/677925.pdf
よくある質問
再建築不可の家でも、耐震改修はできますか？
工事が大規模の修繕・模様替えに当たるかどうかで、手続きが変わります。
当たらなければ、確認申請はいりません。
当たる場合は、木造2階建てなら確認申請がいります。
接道を満たさない既存不適格の家なら、上で説明した認定を受けて進める道があります。
工事の範囲が決まったら、建築士や市役所に相談してください。
屋根を全部ふき替えたら、確認申請はいりますか？
瓦などの屋根ふき材だけの張り替えなら、大規模の修繕・模様替えには当たりません。
野地板などの下地からやり替えて屋根を全面的に改修すると、大規模の修繕に当たります。
木造2階建てなら確認申請が必要です。
また、今より重い屋根にふき替えると、建物の構造に負担がかかります。
既存不適格の建物の緩和でも、「重い屋根にふき替えない」ことは、構造の危険を増やさない例として挙げられています。
出典：国土交通省「屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて」（令和6年2月8日 国住指第355号）
https://www.mlit.go.jp/common/001723278.pdf
出典：高知県「大規模の修繕・大規模の模様替」の取扱い
https://www.pref.kochi.lg.jp/doc/2025121500039/file_contents/file_20251215195624_1.pdf
出典：国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001881507.pdf
まとめ
再建築不可の家のリフォームについて、要点は3つです。
- 確認申請がいらない工事（クロスや水回りなど）なら、ふつうにできる
- 2025年4月から、木造2階建ての大規模なリフォームには確認申請がいる
- 接道を満たさない既存不適格の家でも、認定を受ければ大規模なリフォームができる場合がある
「再建築不可だから、もう直せない」とあきらめる前に、まずは市役所で、建てたときの記録と、家の前の道の種類を確かめてください。
そこから、使える道が見えてきます。
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