「いつか自分の土地に家を建てたい」——そんな夢を持っている方は多いと思います。
でも、もしその土地が”農地”だったら、すぐに家を建てられるわけではないことをご存じでしょうか？
実は、農地を宅地に変えるには、農地法という法律にもとづいた手続きが必要なんです。
しかもこの手続きには、「許可」と「届出」という、よく似た2つの言葉が登場します。
「許可と届出って、何が違うの？」
「どこの役所に出せばいいの？」
——わたしも勉強を始めたばかりのころは、この2つの違いがあいまいで、問題を解くたびに迷っていました🌀
今回はその”許可と届出のモヤモヤ”を、一緒にスッキリ解き明かしていきましょう！
⭐️ この記事を読むと、こんなことが分かります！
- 農地を宅地にするのに必要なのは「許可」？それとも「届出」？
→ 原則は「許可」、市街化区域内なら「届出」でOK！ - 「許可」と「届出」は何が違うの？
→ “役所の判断が必要かどうか”が決定的な差！ - 農地法の手続きの窓口はどこ？
→ 「都道府県知事等」と「農業委員会」の2つだけ！
前回の第58回では、用途地域がまたがる敷地でどの規制が適用されるか
——「過半」「加重平均」「厳しい方」の使い分けを解説しました。
「土地に建物を建てるときのルール」つながりで、
今回は”そもそも農地に家は建てられるのか？”という一歩手前の話を見ていきます。
前回の記事はこちら
▶ 【用途地域がまたがる敷地】規制は「過半」？「厳しい方」？建ぺい率との違いもやさしく解説＿間違いから学ぶFP3級＿第58回
📘 今回の分野：不動産に関する法令（農地法）
今回学ぶのは、不動産に関する法令のなかの「農地法」、
とくに農地転用（農地を宅地などに変えること）の手続きについてです。
農地法は「農業をしている人だけに関係する法律」と思われがちですが、そうではありません。
相続で農地を受け継いだ人や、郊外の土地にマイホームを建てたい人など、
わたしたちの生活にも深く関わってきます。
農地法を中心に、いろいろな用語が絡んでくる分野です。
一つずつ整理すれば必ず理解できますので、一緒に進めていきましょう‼️
❓️ 問題文の紹介：農地転用の許可と届出はどこに出す？
- 農地法の規定によれば、所有する農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、原則として【□1】の許可を受けなければならない。
- ただし、市街化区域内にある農地について、あらかじめ【■2】に届出をした場合は、この限りではない。
□1、■2に入る用語は何か？
選択肢の用語：都道府県知事等／農業委員会／市町村長
わたしの解答は【□1：都道府県知事等、■2：市町村長】でした。
農地法では「許可」と「届出」という似た言葉が出てきて、しかも窓口がそれぞれ違います。
「原則は許可、市街化区域は届出」
——この組み合わせを正確に覚えていないと、迷ってしまいませんか？
わたしも「農業のことなんだから市町村が窓口でしょ」と思い込んで、
■2に「市町村長」を選んでしまいました😅
✅ 正解と解説の要点：許可は都道府県知事等、届出は農業委員会
- 農地法の規定によれば、所有する農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、原則として【□1】の許可を受けなければならない。
- ただし、市街化区域内にある農地について、あらかじめ【■2】に届出をした場合は、この限りではない。
□1、■2に入る用語は何か？
選択肢の用語：都道府県知事等／農業委員会／市町村長
正解＿【□1：都道府県知事等、■2：農業委員会】
整理すると、こうなります。
- 【□1】＝都道府県知事等：
農地を宅地に転用するときの「許可」を出す窓口。
（政令指定都市や中核市では、市長などに権限が委任されています） - 【■2】＝農業委員会：
市街化区域内の農地を転用するときの「届出」を受け付ける窓口。
✅️ポイント解説
つまり、原則は「都道府県知事等の許可が必要」ですが、
市街化区域内の農地なら「農業委員会への届出」だけで足りる、という特例があります。
3つ目の選択肢「市町村長」は、農地法の転用の許可・届出には登場しません。
ここがひっかけポイントです。
「許可」と「届出」は、どちらも役所に書類を出す点では同じですが、
決定的に違うのは”相手の判断が必要かどうか”です。
許可は「OKをもらわないと進めない」、届出は「出せばOK」。
この差を押さえると、農地法以外の法令でも応用が利きます。
わたしのように「市町村長」を選んでしまった人は、まず「農地法に市町村長は出てこない」と覚えるところから始めましょう💪
📚 出典・参考
- 農林水産省 「農地をめぐる事情について」
- e-Gov法令検索 「農地法」
🔗 関連記事の紹介：農地法とあわせて読みたい不動産の論点
農地を無事に宅地へ転用できても、その土地にどれだけの建物を建てられるかは建築基準法の「建ぺい率」で決まります。
法令上の制限をまとめて押さえると、不動産分野が一気に得点源になります。
農地を宅地に転用してマイホームを建てたあとは、毎年の「固定資産税」が関わってきます。
家を持つ前後のお金の流れとあわせて読むと、知識が立体的になります。
農地法の「許可・届出」と同じく、不動産取引には利用者を守るためのさまざまな規制があります。
宅建業者が売主のときの「手付金の上限」もあわせて読むと、規制の全体像がつかめます。
一気に全部読まなくて大丈夫です。
気になった回から、ゆるっと読んでみてください☕
🔍 農地転用の手続きについて＿深掘り考察！！
今回は、以下の3点について深掘りしていきます。
- 農地法とはなにか？
- 農業委員会がしている仕事は？
- 市街化区域とは？
🌾 農地法とはなにか？わかりやすく解説
農地法（のうちほう）とは、ひとことで言えば「農地を守るための法律」です。大きな目的は2つあります。
- 農地を勝手に転用（宅地や駐車場などに変えること）させない
- 農地を、きちんと農業に使える人に利用させる
身近なものに置き換えると
農地法は「図書館の本の貸出ルール」に似ています。
本（農地）は限りある共有の財産なので、誰でも好き勝手に持ち出して別の用途に使ってしまっては、みんなが困ります。
だから「ちゃんと使う人に・ルールに沿って」貸し出す
——その仕組みが農地法なのです。
農地法の3つの柱（第3条・第4条・第5条）
農地法には、農地を扱う場面ごとに3つの制限があります。
- 【第3条】農地の売買・貸借の制限：
農地を農地のまま他人に売ったり貸したりするとき。
農業委員会の許可が必要。 - 【第4条】自分の農地を転用する制限：
自分の農地を、自分で宅地や駐車場に変えるとき。
都道府県知事等の許可が必要（市街化区域内なら農業委員会への届出）。 - 【第5条】農地を譲渡して転用する制限：
農地を売買・貸借し、買った人が宅地などに転用するとき。
都道府県知事等の許可が必要（市街化区域内なら届出）。
今回の問題「自分の農地を、自宅を建てるために宅地にする」は、第4条にあたります。
試験で狙われやすいのは「原則は許可、例外（市街化区域）は届出」という区別です。
🏛️ 農業委員会がしている仕事は？市町村との関係も解説
農業委員会（のうぎょういいんかい）は、市町村に置かれている行政委員会です。
役割をひとことで言えば「農地を守り、適切に使わせること」。具体的な仕事は次のとおりです。
- 農地の売買・貸借の許可（第3条関係）：
「本当に農業に使う人に渡るか」をチェックして許可を出す - 農地転用の届出の受理（市街化区域内）：
市街化区域の農地を宅地などにする届出を受け付ける - 農地利用の現状調査（パトロール）：
耕作されず放置された農地がないか調べ、利用の改善を指導する - 遊休農地の活用・担い手へのあっせん：
使われていない農地と、借りたい農業者をつなぐ - 農業者の代表として意見を出す：
市町村の都市計画などに「この農地は残すべき」と提言する
身近なものに置き換える
農業委員会は「マンションの管理組合」のような存在です。
住民（農地）の利用ルールをチェックし、トラブルがあれば声をかけ、外（行政）に意見も伝える——農地という共有資産を見守る”管理人”の役割を担っています。
農業委員会は「農地の番人」と「地域農業のコーディネーター」、
二役をこなしているんですね。
🏙️ 市街化区域とは？市街化調整区域との違い
市街化区域（しがいかくいき）とは、「すでに市街地になっている」または「おおむね10年以内に計画的に市街化を進める」区域のことです。
都市計画法で定められた区分で、対になるのが「市街化調整区域」です。
なぜわざわざ区域を分けるのかというと、都市の発展を計画的に進めるためです。
無秩序に住宅や店が増えると、道路・上下水道・学校などのインフラ整備が追いつかず、
住みにくい街になってしまいます。
そこで「ここは発展させる（市街化区域）」「ここは抑える（市街化調整区域）」と線引きをするのです。
身近なものに置き換えると、これは「学校の教室の席替え」に似ています。
先生（行政）があらかじめ「ここは活動エリア」「ここは静かにするエリア」とゾーンを決めておくことで、クラス全体が過ごしやすくなる——それと同じ発想です。
だから、市街化区域内の農地は「いずれ宅地になることが前提のエリア」なので、
転用のハードルが低く、届出だけでOK。
一方、市街化調整区域の農地は「市街化を抑えるエリア」なので、転用は原則きびしく制限されます。
「市街化区域＝届出でOK」と覚えるとき、その理由（もともと街にする予定のエリアだから）までセットにすると忘れません😊
📚 出典・参考
- 農林水産省 「農地をめぐる事情について」
- e-Gov法令検索 「農地法」
⭐️ 【ここで得られる知識・おさらい】
- 農地法は、食料生産の基盤である農地を守り、正しく使わせるための法律。
柱は第3条（権利移動）・第4条（自己転用）・第5条（転用目的の権利移動）の3つ。 - 農業委員会は市町村に置かれる行政委員会で、農地の許可・届出の窓口であり、農地のパトロールや担い手のあっせんも担う。
- 市街化区域は「すでに市街地、またはおおむね10年以内に市街化する区域」。
農地転用は届出だけで足りるのが特徴。
🧐 よくあるケアレスミス：農地転用の手続きで間違えやすい3つの落とし穴
農地法の問題で、受験生がつまずきやすい3つのパターンを整理します。
ミス①：届出先を「市町村長」と勘違いする
なぜ間違えるのか？
「農業は地元のこと＝市役所・町村役場の仕事」というイメージから、
つい身近な「市町村長」を選んでしまいます。
正しい考え方
市街化区域内の農地転用の届出先は「農業委員会」です。
市町村長は、農地法の転用の許可・届出には登場しません。
「農地法の窓口は都道府県知事等と農業委員会の2つだけ」と覚えましょう。
まさにわたしが間違えたパターンです😅
「市町村長は農地法には出てこない」と強く意識しておきましょう。
ミス②：「市街化区域でも許可が必要」と思い込む
なぜ間違えるのか？
「農地を宅地にするには許可」という原則だけを覚えてしまい、
市街化区域の例外を見落とすパターンです。
正しい考え方
市街化区域内の農地なら、知事等の「許可」ではなく、農業委員会への「届出」で足ります。
原則（許可）と例外（届出）はセットで覚えるのが鉄則です。
「原則」だけ覚えて「例外」を忘れる
——これは農地法にかぎらず、法令問題あるあるです。
ミス③：第3条にも「市街化区域の届出特例」があると思い込む
なぜ間違えるのか？
「市街化区域＝届出でOK」というフレーズを、
農地法のすべての条文に当てはめてしまうパターンです。
正しい考え方
市街化区域の届出特例があるのは、第4条（自己転用）と第5条（転用目的の権利移動）だけです。
第3条（農地のままの権利移動）には特例がなく、市街化区域内でも農業委員会の許可が必要です。
「届出の特例は”転用”が関わる第4条・第5条だけ」と整理しておくと、
ひっかけに強くなります。
📋 ケアレスミスまとめ
| よくある誤解 | 正しい考え方 |
|---|---|
| 届出先は「市町村長」 | 届出先は「農業委員会」。 市町村長は農地法の許可・届出に登場しない |
| 市街化区域でも「許可」が必要 | 市街化区域内なら「届出」だけで足りる （原則と例外はセットで） |
| 第3条にも市街化区域の 届出特例がある | 届出特例は第4条・第5条だけ。 第3条は市街化区域でも許可が必要 |
まとめ・今回の学び：農地転用は「許可」と「届出」の使い分け
今回学んだことを振り返りましょう📝
⭐️ 【得られる知識・まとめ版】
- 基本の仕組み：
農地を宅地などに変える「農地転用」は、原則として都道府県知事等の許可が必要。 - 用語の違い：
「許可」は役所のOKが必要、「届出」は出せばOK。
市街化区域内なら農業委員会への届出で足りる。 - 試験頻出ポイント：
窓口は「都道府県知事等」と「農業委員会」の2つだけ。
「市町村長」はひっかけ。届出特例は第4条・第5条のみ。 - 実生活への応用：
相続した農地や郊外の土地に家を建てるときは、まず市街化区域か市街化調整区域かを確認する。
農地法という名前だけ見ると堅苦しく感じますが、中身は「農地を守る／正しく使わせる」というシンプルな目的でできています。
そして、農地を扱う場面を
「売買・貸借（第3条）」
「自己転用（第4条）」
「転用目的の権利移動（第5条）」
の3つに分けて考えれば、ぐっと整理しやすくなります。
わたしは「農業のことだから市町村長が窓口だろう」と思い込んで間違えました。
でも実際の窓口は「都道府県知事等」と「農業委員会」の2つだけ。
“なんとなく身近そうな役所”を選ぶのではなく、
農地法に出てくる正式な窓口を覚えておくことが大切です。
注意したいのは、「市街化区域なら届出でOK」という特例を、すべての条文に当てはめないこと。
この特例が使えるのは転用が関わる第4条・第5条だけで、
第3条（農地のままの権利移動）には適用されません。
原則・例外・例外の範囲——この3段階で押さえておきましょう。
農地法は「原則は許可、市街化区域は届出」さえ押さえれば、
本番でしっかり1点取れます。
落ち着いて窓口を見極めましょう💪
次回予告：新築住宅と不動産取得税の特例
次回・第60回のテーマは「不動産取得税の特例」です。
マイホームを新築したり購入したりすると、「不動産取得税」という税金がかかります。
このとき、一定の条件を満たす新築住宅では、課税の基準となる金額から大きな控除を受けられる特例があるといわれています。
次回は、こんなポイントを一緒に確認します。
- 新築住宅で使える「不動産取得税の課税標準の特例」とは？
- 控除できる金額は「最高1,500万円」って本当？
果たして、この「1,500万円」という数字は正しいのでしょうか？
次回、具体例を交えて解き明かしていきます。
次回の記事はこちら
▶【誤解しやすい税制】新築戸建ての不動産取得税！課税標準から1,500万円控除は正しい？＿間違いから学ぶFP3級＿第60回
次回は税金の話。「最高1,500万円控除」という数字が出てきますが、
果たして正しいのか…？
一緒に確かめましょう😊
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