賃貸アパートを相続したとき、
「この建物の評価額っていくらになるんだろう？」と疑問に思ったことはないでしょうか？
自分で住んでいる家と、人に貸している家では、
相続税の評価額の出し方が変わります。
しかも、計算式に使われる「借家権割合」「賃貸割合」「自用家屋の評価額」など、
聞き慣れない言葉が並びます。
似たような言葉に「借地権割合」もあって、試験ではここで取り違えてしまう人が本当に多いんです。
わたしも今回、選択肢に並んだ「借家権割合」と「借地権割合」を見て、
つい引っかかりそうになりました。
この記事では、貸家の家屋の相続税評価について、
計算式の意味・用語・ケアレスミス対策を中学生にもわかるように整理していきます。
⭐️この記事を読んで得られる知識は、以下の3点です。
- 「貸家の家屋の相続税評価額」って、なぜ自用家屋より安くなるの？
→入居者には「住み続ける権利（借家権）」があり、オーナーが自由に使えないため、その分だけ評価を下げて公平にしようという考え方です。 - 計算式に使われる3つの用語の意味は？
→①自用家屋の評価額（＝固定資産税評価額）、
②借家権割合（全国一律0.3）、
③賃貸割合（実際に貸している部分の割合）の3つです。 - 試験で間違えやすいケアレスミスは？
→代表的なのは「借家権割合」と「借地権割合」の取り違え。
「家＝借家、土地＝借地＋借家」と覚えるのがポイントです。
前回（第82回）は、贈与税の納付方法として「延納」と「物納」の違いを学びました。
実は贈与税には物納が認められていませんが、相続税には物納が認められています。
今回はその相続税の中でも、財産の「評価」をどう計算するかという、
ちょっと専門的なテーマに踏み込んでいきますよ📘
前回の記事はこちら
▶【贈与税】贈与税の納付は現金だけ？延納と物納の違いをやさしく解説！＿間違いから学ぶFP3級＿第82回
📘 今回の分野：財産の評価
今回取り上げるテーマは「財産の評価」についてです。
みなさんは、財産の評価について考えたことはあるでしょうか？
関係するお仕事に就かれている方を除いて、実生活ではあまり意識する機会が少ない分野ですよね。
実際に直面する場面としては、やはり「相続」のときが多いと思います。
人間には寿命があり、どんな人でもいつか必ず相続の問題に直面することになります。
その中でも、亡くなった方が賃貸アパートや賃貸マンションを所有していた場合、家屋の評価方法は「自宅」とは異なる計算式になります。
今回はその「貸家の家屋」の評価について、しっかり整理していきましょう✨
その問題が生じた際に、慌てなくて済むようにひとつずつ学習していきましょう。
- 相続税評価（不動産・家屋）
- 貸家（賃貸アパート等）の評価
- 借家権割合・賃貸割合
❓️ 問題文の紹介
賃貸アパート等の貸家の用に供されている家屋の相続税評価額は、【 】の算式により算出される。
【 】内に入る計算式はなにか？
選択肢は以下のとおりです。
- 自用家屋としての評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）
- 自用家屋としての評価額×（1−借地権割合×賃貸割合）
- 自用家屋としての評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借家権割合を使うか、借地権割合を使うか、それとも両方か──。
今回は賃貸アパート、つまり「家屋」が対象なので、借家権割合は確実に関わってきそうです。
問題は、借地権割合まで関係してくるかどうかですよね🤔
わたしは選択肢を見て、「両方使うのかな？」と迷ってしまい、間違えてしまいました…。
みなさんはどれを選びますか？
似ている言葉ほど、意味の違いを正確に押さえておくのが大事ですよ📝
✅ 正解と解説の要点
賃貸アパート等の貸家の用に供されている家屋の相続税評価額は、【 】の算式により算出される。
【 】内に入る計算式はなにか？
正解：自用家屋としての評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）
正解は、自用家屋としての評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） という計算式でした。
「借地権割合」は土地の評価で使う数字なので、家屋の評価では登場しません。
計算式は丸暗記しても、ひとつひとつの用語の意味を理解していないと記憶に定着しません。
「家屋＝借家権、土地＝借地権」──
まずはこの基本のセットを頭に入れておきましょう✨
✅️ポイント解説
用語の意味
- 自用家屋の評価額：その家屋を自分で使っているものとしての評価額。実務では「固定資産税評価額」を使います。
- 借家権割合：入居者（借りている人）の持つ権利の強さを割合で表したもの。一般に**30％（0.3）**が用いられます。
- 賃貸割合：家屋のうち、実際に人に貸している部分の割合（全部貸していれば100％＝1.0）。
なぜ評価が下がるの？
入居者には「住み続けられる権利（借家権）」があり、オーナーは自由に使いにくい（＝すぐ売ったり、自分で使ったりしにくい）ため、評価を下げて公平にしましょう、という考え方です。
計算の流れ（フローチャート風）
- 固定資産税評価額（＝自用家屋の評価額）を確認
- 借家権割合（ふつう0.3）を確認
- 賃貸割合（例：全体のうち何％が賃貸？）を確認
- 式に当てはめる → 自用家屋 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
ミニ例題
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 借家権割合：30％（0.3）
- 賃貸割合：100％（1.0）
→ 評価額 ＝ 2,000万円 ×（1 − 0.3 × 1.0）＝ 1,400万円
よくあるケアレスミス
- 借家権割合と借地権割合を取り違える（家屋は借家権、土地は借地権）
- 自用家屋の評価額＝固定資産税評価額を忘れる
- 一部のみ賃貸しているのに賃貸割合を100％で入れてしまう
🔗 関連記事のご紹介
ここまでで、貸家の家屋の評価式がイメージできてきたでしょうか？
ここからは、今回のテーマと関連の深い過去記事をご紹介します。あわせて読むことで、相続税まわりの知識がぐっと深まりますよ📚
前回の「贈与税の納付方法（延納・物納）」を振り返りたい方はこちらから。
贈与税には物納が認められないという重要ポイントが整理されています。
今回の「家屋の評価」とセットで覚えたいのが「土地の評価」。
貸宅地と貸家建付地の見分け方を知りたい方はこちらをチェック！
相続税の計算では、生前の贈与も関係してきます。
3年以内の生前贈与が課税されるルールを確認しておきたい方はこちらから。
一つの記事だけでなく、流れで理解するのが定着の近道です✨
🔍 深掘り考察！！
今回は、以下の点について解説していきたいと思います。
- 「家屋の相続税評価額」って、そもそもどう決まるの？
→相続税の世界では、市場価格ではなく「固定資産税評価額」をそのまま使うのが基本ルールです。 - 計算式に出てくる3つの用語の意味は？
→①自用家屋の評価額、
②借家権割合（0.3）、
③賃貸割合の3つを、たとえ話と具体例で整理します。 - 試験で間違えやすい6つのケアレスミスとは？
→借家権/借地権の取り違え、引き算忘れ、小数点ミスなど、
引っかけポイントを徹底チェックします。
「家屋の相続税評価額」とはなにか？
「家屋の相続税評価額」とは、亡くなった人が持っていた建物を相続税の計算でいくらの価値とみなすかを決めるための金額のことです。
つまり、「この家にはどのくらいの“相続する価値”があるのか」を国がルールで決めた“評価額”なんです。
🔹わかりやすく言うと
たとえば、おじいちゃんが残してくれた「ご自宅の家」があるとします。
この家を相続するとき、「3,000万円で建てたから3,000万円のまま相続税をかけよう」とはなりません。
なぜなら、建物は古くなると価値が下がるため、
市場価格（実際に売ったらいくら）とは別の評価のルールがあるからです。
なぜなら、建物は古くなると価値が下がるし、市場価格（実際に売ったらいくら）とは別の評価のルールがあるからです。
🔹評価の基準は「固定資産税評価額」
相続税の世界では、
家屋の価値を決めるときに「固定資産税評価額」という数字を使います。
この「固定資産税評価額」は、
市町村が毎年出している“固定資産税のもとになる金額”です。
たとえば──
- 実際の市場価格（売ったら）… 2,000万円
- 固定資産税評価額 … 約1,200万円
この場合、相続税の計算では 1,200万円 が「家屋の相続税評価額」になります。
🔹なぜ市場価格より低いの？
理由は、国が「税金の基準を公平にするために、土地や建物を一律のルールで評価しよう」と決めているからです。
市場価格は、立地や時期、買い手の気分でも変わってしまいますよね。
一方、固定資産税評価額は構造（木造・鉄筋コンクリート造など）や築年数ごとに決められているので、全国どこでも同じルールで計算できます。
その結果、だいたい実際の時価の6〜7割程度になることが多いです。
たとえると、「メルカリで売ったらいくら？」が市場価格、
「教科書のルール通りに値段を決めたら？」が固定資産税評価額のイメージです📚
🔹もう少し具体的に
| 内容 | 金額 | 説明 |
|---|---|---|
| 新築時の建築費 | 3,000万円 | 建てた当時の金額 |
| 現在の市場価格 | 2,000万円 | 売ったらこれくらい |
| 固定資産税評価額（＝相続税評価額） | 約1,200万円 | 相続税ではこの額で評価 |
このように、「相続税評価額」は“税金の世界のモノサシ”で見た家の価値というイメージです。
🔹家屋の相続税評価額＿まとめ
- 「家屋の相続税評価額」＝ 固定資産税評価額をそのまま使う
- 固定資産税評価額は、市町村が出す“建物の税金用の価格”
- 実際の時価より低く、だいたい6〜7割くらいになる
- 古い家ほど価値が下がり、評価額も低くなる
評価額に用いられる用語の意味を解説
問題の答えをパッと見て、それぞれの用語の意味をしっかり理解しているでしょうか？
意味を理解していないと、時間をおいた時にまた忘れてしまうことでしょう。
意味を理解して、それぞれの用語について自分の頭の中にイメージを出来るようにしておけば、時間をおいても思い出しやすいですよ。
それでは確認していきましょう。
🔹① 自用家屋の評価額（じようかおくのひょうかがく）
意味：
「その建物を自分で住んでいる（＝貸していない）としたときの価値」です。
税金を計算するときのスタートとなる金額で、基本的に固定資産税評価額を使います。
たとえば…
おじいちゃんが自分で住んでいた家の固定資産税評価額が1,800万円だったとします。
→ この1,800万円が「自用家屋の評価額」です。
つまり「もし貸していなかったら、この家は相続税上では1,800万円の価値がありますよ」という基準です。
🔹② 借家権割合（しゃっかけんわりあい）
意味：
「借りている人（入居者）が持つ“住み続ける権利”が、建物の価値にどれくらい影響しているか」を割合で表したものです。
国が目安として定めていて、全国一律で30％（0.3）とされています。
イメージで言うと…
建物を貸していると、オーナー（持ち主）は「自由に使えない」状態です。
勝手に売ったり取り壊したりできませんよね。
入居者の“住む権利”がある分だけ、建物の価値が少し下がるという考え方です。
たとえば…
自用家屋の評価額（固定資産税評価額）が1,800万円なら、
借家権割合30％（0.3）によって、0.3 × 賃貸割合分の価値が減る、という仕組みです。
🔹③ 賃貸割合（ちんたいわりあい）
意味：
「建物のうち、どのくらいの部分を実際に人に貸しているか」を割合で表したものです。
全部貸していれば100％（＝1.0）、半分だけ貸していれば50％（＝0.5）になります。
たとえば…
3階建てのアパートで、
- 1階：自分で店舗として使っている
- 2階・3階：人に貸している
この場合、貸している部分は全体の3分の2なので、賃貸割合＝2÷3＝約0.67（67％） になります。
🔹3つの関係＿まとめ
| 用語 | 意味 | ポイント | 例 |
|---|---|---|---|
| 自用家屋の評価額 | 自分で使っていると仮定した建物の価値（＝固定資産税評価額） | 評価の出発点 | 1,800万円 |
| 借家権割合 | 入居者の権利によって建物価値がどれだけ下がるか | 全国一律0.3（30％） | 0.3 |
| 賃貸割合 | 実際に貸している部分の割合 | 全部貸していれば1.0、一部なら0.5など | 0.67など |
そして、これらを組み合わせた計算式がこちら👇
貸家の家屋の評価額＝自用家屋の評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
❗️問題を解く際のよくあるケアレスミス
計算式の問題は、中身をしっかり理解していないと答えにたどり着けません。
ここからは、わたしも含めて受験生がやりがちな6つのケアレスミスを順に紹介します。
「自分は大丈夫」と思っていても、意外と当てはまっていることがありますよ。
よくあるケアレスミスを紹介しますので、同じような間違いをしないようにしましょう。
💡ミス①：「借家権割合」と「借地権割合」をまちがえる
❌ なぜ間違えるのか？
「借家権割合」と「借地権割合」は、名前が1文字しか違わないため、
選択肢で並ぶと混乱しやすいです。
しかも、家屋（建物）には借家権、土地には借地権、と対象が分かれていることを意識していないと、「どっちでも同じだろう」と感覚で選んでしまいがちです。
✅ 正しい考え方
- 「家＝借家権」
- 「土地＝借地権」
この対応関係をセットで覚えておきましょう！
たとえば：
アパート（建物）の評価式に借地権割合60％を入れてしまう → ❌
正しくは借家権割合30％を入れる → ⭕
💡ミス②：固定資産税評価額ではなく「時価」を使ってしまう
❌ なぜ間違えるのか？
「家の値段」と聞くと、つい不動産サイトに載っている売却価格（時価） を思い浮かべてしまいます。
「家を売ったら2,000万円くらいだから、評価額も2,000万円かな？」
と感覚で考えてしまうケースですね。
✅ 正しい考え方
相続税評価では、固定資産税評価額（たとえば1,200万円）を使います。
税金計算は「公平にするためのルール」が決まっていて、
市場価格ではなく「市町村が出す評価額」でそろえる決まりになっているからです。
ワンポイント覚え方：
“相続税の家の評価は、固定資産税の通知書を見る！”
💡ミス③：賃貸割合を1.0（100％）にしてしまう
❌ なぜ間違えるのか？
「貸家＝全部貸している」と思い込んでしまい、賃貸割合をいつも1.0で計算してしまうパターンです。
問題文に「3階建てのうち1階は自分で使用」など部分的な賃貸の記載があっても、
見落としてしまうことが多いです。
✅ 正しい考え方
建物のうち、実際に貸している部分の床面積の割合を計算します。
たとえば：
1階は自分の店舗、2階と3階を人に貸している場合、
→ 賃貸割合 ＝ 2階＋3階の面積 ÷ 全体の面積 ＝ 2/3（約0.67） です。
対策ポイント：
「建物のうち、どの部分が“貸している部分”か？」を必ず確認しましょう！
💡ミス④：「（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）」の“引き算”を忘れる
❌ なぜ間違えるのか？
計算式を雰囲気で覚えていると、つい「自用家屋 × 借家権割合 × 賃貸割合」で計算してしまうパターンです。
でもこれは、借家権の影響額そのものを計算しているだけで、評価額にはなりません。
✅ 正しい考え方
正しい式は、
自用家屋 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
つまり「借家権によって価値が下がる分を引く」のがポイントです。
たとえば：
自用家屋＝1,800万円、借家権割合＝0.3、賃貸割合＝1.0
→ ❌ 間違い：1,800 × 0.3 × 1.0 ＝ 540万円
→ ⭕ 正解：1,800 ×（1 − 0.3 × 1.0）＝ 1,260万円
💡ミス⑤：土地と家屋の式を混ぜる
❌ なぜ間違えるのか？
「貸家の家屋」と「貸家建付地（土地）」の式は、見た目がそっくりで、
違いは“借地権割合”が入るかどうかだけ。
試験では両方が出題されるため、「どっちがどっちだっけ？」と混乱しやすいです。
✅ 正しい考え方
| 対象 | 式 | ポイント |
|---|---|---|
| 貸家の家屋 | 自用家屋 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合） | “借家”を使う |
| 貸家建付地 （土地） | 自用地 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） | “借地＋借家”両方使う |
覚え方：
家＝借家（ひとつ）
土地＝借地＋借家（ふたつ）
💡ミス⑥：借家権割合を“0.3”ではなく“30”として計算
❌ なぜ間違えるのか？
「借家権割合は30％」と覚えたあと、
計算するときに小数点を付け忘れて“30”のまま入れてしまうパターンです。
✅ 正しい考え方
計算式に入れるときは、必ず 0.3（小数） で扱います。
30のまま入れると…
1 − 30 × 1.0 ＝ −29 😱
評価額がマイナスになってしまい、「どこかで計算ミスしている」とすぐ気づける形にはなりますが、
本番で焦るとそのまま答えてしまうことも。
必ず「0.3（30％）」で計算！
📋 ケアレスミス6パターン早見表
| No. | ミスの内容 | NGパターン | 正しい対応 |
|---|---|---|---|
| ① | 借家権割合と借地権割合の取り違え | 家屋の式に借地権割合60％を入れる | 家＝借家権、土地＝借地権 |
| ② | 時価を使ってしまう | 売却価格2,000万円で計算 | 固定資産税評価額を使う |
| ③ | 賃貸割合を1.0にしてしまう | 一部貸しなのに100％で計算 | 貸している部分の面積比を確認 |
| ④ | 「1 −」の引き算忘れ | 自用家屋 × 借家権 × 賃貸 で終了 | （1 − 借家権 × 賃貸） で引き算 |
| ⑤ | 土地と家屋の式を混ぜる | 家屋に借地権割合を追加 | 家＝借家1つ／土地＝借地＋借家2つ |
| ⑥ | 30と0.3の混同 | 1 − 30 × 1.0 ＝ −29 になる | 必ず小数点（0.3） で計算 |
✅まとめ：ケアレスミス防止の3ステップ
- まず、「家」なのか「土地」なのかを確認！
- 固定資産税評価額を使っているかチェック！
- 小数点（0.3）・賃貸割合（部分貸し）・“1 −”の引き算を見落とさない！
💬ワンフレーズまとめ：
「家は借家で引き算、土地は借地＋借家で引き算！」
これを覚えておくと、試験のひっかけ問題にも強くなります。
まとめ・今回の学び
今回は「貸家の家屋の相続税評価額の計算式」について学びました。
計算式は、その成り立ちを十分に理解していないと、時間が経つにつれて忘れていってしまいます。
ここまでで取り上げた内容を、もう一度整理しておきましょう。
⭐️この記事で得られた知識を、もう一度確認しましょう。
- 「家屋の相続税評価額」は、固定資産税評価額をそのまま使う
→市場価格ではなく、市町村が出す“税金用の価格”が基準。
実際の時価より低く、だいたい6〜7割程度になります。 - 計算式は「自用家屋の評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）」
→①自用家屋の評価額（＝固定資産税評価額）、
②借家権割合（全国一律0.3）、
③賃貸割合（実際に貸している部分）の3つで計算します。 - 「家＝借家権、土地＝借地権」のセットで覚える
→試験では似た言葉で引っかけてくるので、対象（家屋か土地か）を必ず先に確認するクセをつけましょう。 - ケアレスミス防止の3ステップ：
「家or土地」→「固定資産税評価額」→「引き算と小数点」 →「家は借家で引き算、土地は借地＋借家で引き算！」のフレーズを覚えておけば、試験のひっかけ問題にも強くなります。
計算式は丸暗記ではなく、ひとつひとつの用語の意味と「なぜ評価が下がるのか」という理由を理解しておくことが大切です。
入居者には「住み続けられる権利（借家権）」があり、オーナーは自由に使えない──、
この“制約”があるからこそ評価額が下がります。
この考え方を押さえておけば、計算式の形も自然に頭に入ってきますよ。
また、今回の問題文から「借家権割合と借地権割合の取り違え」「（1 − ◯◯）の引き算忘れ」といったよくあるケアレスミスも整理しました。
自分の考え方が当てはまっていないか、ぜひ振り返るきっかけにしてみてください。
計算式は“理由とセット”で覚えるのが、忘れない学習の秘訣ですよ📘
続いて次回予告です。
次回予告：貸宅地と貸家建付地の見分け方
次回（第84回）のテーマは、土地の評価の中でもよく混乱しやすい「貸宅地」と「貸家建付地」の違いに関する問題です。
想像してみてください。
おじいちゃんが所有している土地に、おじいちゃん自身が賃貸マンションを建てて、入居者に貸していたとします。
このとき、その土地は「貸宅地」として評価されるのでしょうか？
それとも、別の評価方法があるのでしょうか？
一見「人に貸しているから貸宅地でしょ？」と思いがちですが、
実はこの問題、“誰の建物が建っているか” が大きなポイントになります。
「貸宅地」なのか「貸家建付地」なのか──、似ているようでまったく違う評価方法です。
次回はこの違いを、中学生にもわかるように具体例を交えながら、
「土地と建物の貸し方のパターン」 で整理していきます。
次回の記事はこちら
▶【相続税】貸宅地・貸家建付地の見分け方｜賃貸マンションの土地評価を解説！
今回の「家屋」と次回の「土地」をセットで覚えると、
相続税の不動産分野はバッチリです✨
次回もお楽しみに‼️
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