マイホームを購入したり、住宅ローンを組んだりすると、必ず登場するのが「不動産登記」です。
登記簿には「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という3つの区分があると聞きますが、それぞれに何が記録されているのか、すぐに答えられますか？
特に試験で問われやすいのが、「所有権は甲区？それとも乙区？」という出題パターン。
漢字一文字の違いなので、本番で混乱してしまう方も多い論点です。
今回は、登記簿の3つの区分と、甲区・乙区の意味を、由来から整理してすっきり覚えていきましょう✨
⭐️ この記事を読むと、こんなことが分かります！
- 不動産登記って、誰のためにあるの？
→ 不動産を売買する人・お金を貸す銀行・社会全体の取引の安全を守るためです。 - 「所有権は甲区、抵当権は乙区」って、なぜそう決まっているの？
→「甲」は一番大事な権利＝所有権、「乙」はそれ以外の権利という古い漢字の番号付けが由来です。 - 抵当権が設定されたら、家に住めなくなるの？
→ 普段はそのまま住めます。
返済できなくなったときに担保として売却される仕組みです。
前回の第48回では、固定資産税評価額が「市町村が決める税金計算の土台」であることを学びました。
実は、その評価額の元になる不動産情報は「登記簿」にまとめられています。
今回は、その登記簿の中身（表題部・甲区・乙区）と、そこに記録される権利関係について深掘りしていきますね📘
前回の記事はこちら
▶【固定資産税評価額】評価替えは3年ごと？基準年度の意味と70％ルールをわかりやすく解説＿間違いから学ぶFP3級＿第48回
📘 今回の分野：不動産／不動産の基本｜不動産登記の仕組み
前回・前々回に引き続いて、不動産の基本を学んでいきます。
今回のテーマは「不動産登記」。土地や建物の「誰のものか」「どんな権利がついているか」を、法務局の登記簿に公的に記録する仕組みです。
「登記」という言葉自体は聞いたことがあっても、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という細かい区分まですぐ答えられる方は、意外と少ないのではないでしょうか。
FP3級でも頻出のテーマですので、用語の由来から丁寧に整理していきますね✏️
❓️ 問題文の紹介
不動産の登記記録において、
- 所有権に関する登記事項は【□1】に記録される。
- 抵当権に関する登記事項は【■2】に記録される。
【□1、■2に入る語句は何か？】
選択肢：「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の組み合わせから選びましょう。
「所有権は甲区？それとも乙区？」とパッと聞かれて、迷わず答えられる方は意外と少ないのではないでしょうか。
漢字一文字の違いなので、本番でこんがらがってしまいませんか？
甲と乙、どちらに何が書かれているのか、整理しないと自信を持って答えられませんよね💦
わたしも最初は「甲」と「乙」、どっちがどっちか自信がありませんでした💦
でも由来を知ると一気に整理できるんですよ！
✅ 正解と解説の要点：所有権は甲区・抵当権は乙区
不動産の登記記録において、
- 所有権に関する登記事項は【□1】に記録される。
- 抵当権に関する登記事項は【■2】に記録される。
【□1、■2に入る語句は何か？】
選択肢：「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の組み合わせから選びましょう。
→正解：□1：権利部（甲区） ■2：権利部（乙区）
つまり、所有権は【甲区】、抵当権は【乙区】が正解です。
✅️ポイント解説
登記記録は大きく3つの区分に分かれています📚
| 区分 | 何が記録されるか | 具体例 |
|---|---|---|
| 表題部 | 土地・建物の物理的な情報 | 所在・地番・面積・構造・床面積 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する記録 | 所有者の氏名・売買や相続による移転 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利 | 抵当権・地上権・賃借権 |
ここで押さえるべきは、「権利の種類によって記録される区分が違う」 という点。
- 一番大事な「所有権」は権利部（甲区）
- それ以外の権利（抵当権・賃借権など）は権利部（乙区）
登記簿の3区分は「物理 → 主役 → 脇役」の順で並んでいます。
表題部が物理情報（不動産そのもの）、甲区が主役（所有権）、乙区が脇役（その他の権利）。
この順番をイメージすると、構造がストンと頭に入ってきますよ📐
「甲（こう）の家はわたしのもの（所有権）」「乙（おつ）にはおまけ（抵当権）」と語呂で覚えると忘れにくいですよ✏️
📚 出典・参考
📚 関連記事の紹介：不動産分野をまとめて学ぼう
不動産分野は「価格」「税金」「権利」の3本柱で構成されています。
今回学ぶ「権利の記録（登記）」と、前回までに学んだ「価格」をセットで押さえると、不動産分野の全体像がぐっとクリアになりますよ📚
不動産価格の入口となる「4つの土地価格」を一覧で整理した記事。
公示価格・路線価・基準地標準価格・固定資産税評価額の関係性が、今回の登記制度とセットで分かると不動産の基礎が固まります。
相続税路線価が「公示価格の80％」になる理由を解説した記事。
土地の評価額がどう決まるかを知っておくと、登記簿に記録される価値の意味も理解しやすくなりますよ。
不動産分野は「価格」「税金」「権利」の3本柱で構成されています。
今回の登記制度（権利）と前回までの価格・税金をセットで押さえると、不動産分野はバッチリですよ✨
🔍 不動産登記の権利部について＿深掘り考察！！
今回は、以下の点について解説していきたいと思います。
- 不動産登記とは？
→ 土地や建物の「誰のものか」「どんな権利がついているか」を法務局の登記簿に記録して、一般に公開する仕組みです。 - 表題部・権利部（甲区・乙区）の由来と意味
→ 漢字の番号と権利の重要度に由来があります。 - 抵当権とは？
→ 不動産を担保にお金を借りるための代表的な権利で、住宅ローンでよく登場します。
🏠 不動産登記とは？仕組みと役割をわかりやすく解説
不動産登記とは、土地や建物の「誰のものか」「どんな権利がついているか」を、法務局の登記簿に記録して、一般の人にも公開する仕組みです。
これによって、不動産を売買したり住宅ローンを組んだりするときに、
「本当にこの人が所有者なのか？」「他に権利がついていないか？」を確認できます。
要するに、不動産の「身分証明書」や「権利の履歴書」のような役割を果たしているのです📋
登記簿の3区分
不動産登記の記録（登記簿）は、大きく3つに分かれています。
| 区分 | 何を記録するか | 例 |
|---|---|---|
| 表題部 | 不動産の物理的な情報 | 所在、地番、地目、地積、建物の構造・床面積 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する情報 | 所有者の氏名、売買・相続による移転履歴 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利 | 抵当権、地上権、賃借権 |
💡 身近な例えで理解しよう
不動産登記は「家のプロフィール帳」のようなものです。
学校で生徒一人ひとりに身分証明書や成績表が用意されているように、不動産にも「この土地・建物は何者なのか」を示す情報が登記簿にまとめられています。
そして、誰でも法務局でその「プロフィール帳」を確認できるのが、登記制度の大きな特徴です📚
不動産登記の3つの役割
- 取引の安全を守る
→ 所有者や権利関係が公開されているので、だまされにくい - 権利の優先順位を明確にする
→ 複数の銀行が抵当権を設定した場合、先に登記された方が優先される - 社会的な信頼性を保つ
→ 「誰が正当な所有者か」を公的に確認できる
ただし、ひとつ注意点があります。登記は取引の安全を守るしくみですが、登記簿を信じて取引しても、本当の持ち主が違えば守られないことがあるんです。これを「公信力がない」といい、3級で頻出のひっかけです。くわしくは第50回で解説しています。
不動産登記とは＿ポイントまとめ
- 不動産登記は「所有者や権利関係」を登記簿に記録する制度 登記簿は
- 「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3区分
- 「所有権は権利部（甲区）」「抵当権は権利部（乙区）」に記録される
📜 表題部・甲区・乙区の由来は？漢字の番号で覚える区分の意味
「なぜ表題部、権利部（甲区）（乙区）という呼び方なのか？」を理解すると、登記制度の背景がぐっと分かりやすくなります。
順番に解説しますね✏️
表題部の由来：不動産の「見出し」を意味する
「表題部」というのは、不動産そのものの基本情報（物理的な属性）を記録する部分です。
土地や建物を「登記簿上で特定できるようにするための見出し（＝表題）」を示すことから、この名前がついています。
- 土地なら：所在（住所）、地番、地目（宅地・田・山林など）、地積（面積）
- 建物なら：所在、家屋番号、種類（居宅・店舗など）、構造、床面積
つまり、「登記簿に載っているこの不動産が、どの土地や建物のことを指しているのか？」を間違いなく特定するための情報が載っており、それが「表題」という言葉の由来です。
権利部の由来：権利関係を記録する区分
「権利部」という名前は、不動産に関する「権利関係」を記録する部分であることに由来しています。
不動産に関わる権利（所有権、抵当権、賃借権など）は複雑なので、それを整理して記録するために「権利部」という枠組みが用意されました。
そして、この権利部がさらに「甲区」と「乙区」に分けられています。
権利部（甲区）の由来：「甲」は最初の番号＝所有権
「甲区」は、所有権に関する事項だけをまとめた区分です。
「甲」というのは、古くから使われる漢字の番号（甲・乙・丙・丁…）の最初にあたります。
つまり、「一番大事な権利＝所有権」を最優先に記録するために、「甲区」と名付けられました。
ここには「誰が所有者か」「売買・相続・贈与による所有権の移転」などが記録されます。
権利部（乙区）の由来：「乙」は次の番号＝所有権以外
「乙区」は、所有権以外の権利をまとめた区分です。
「乙」は漢字の番号で「甲」の次。
つまり「所有権に次ぐ地位」という意味合いで整理されています。
ここに記録されるのは、
- 抵当権（ローンの担保）
- 地上権（他人の土地に建物を建てる権利）
- 賃借権（アパートの賃貸借など）
といったものです。
💡 身近な例えで理解しよう
「甲・乙・丙・丁」という漢字の番号は、契約書でも使われています。
たとえばアパートの賃貸借契約書には「甲（貸主）」「乙（借主）」と書かれていますよね📑
登記簿でも同じ考え方で、一番大事な権利を「甲」、その次の権利を「乙」として区分しています。
契約書の発想と同じだと思うと、グッと覚えやすくなりますよ。
不動産登記記録名の由来＿まとめ
- 表題部：不動産そのものを特定するための「見出し（表題）」部分
- 権利部（甲区）：一番基本で重要な「所有権」を記録（甲＝最初の区分）
- 権利部（乙区）：その他の権利（抵当権・賃借権など）を記録（乙＝次の区分）
🏦 抵当権とは？住宅ローンで設定される権利の仕組み
【抵当権（ていとうけん）】とは、土地や建物を担保にしてお金を借りたときに、もし返済できなくなったらその不動産を売却して借金を回収できる権利のことです。
大きな特徴は、
- 借りた人が住み続けたり使い続けたりできる（ただし返済不能時は売却される）
- 登記簿の「権利部（乙区）」に記録される
という点です。
抵当権が使われる場面：住宅ローンが代表例
一番身近なのが「住宅ローン」です。
具体例： Bさんが金沢市の一戸建てを3,000万円で買うとします。
手元のお金は500万円しかなく、残り2,500万円は銀行から住宅ローンを借ります。
銀行としては「お金を貸したのに返してもらえなかったら困る」ので、その家を担保にとります。
このとき設定されるのが「抵当権」です。
抵当権があると、どうなる？
- 普段はそのまま住める
→ Bさんは住宅ローンを返済している限り、家に住み続けられる - 返済できなくなったら？
→ 銀行は「抵当権」を使ってその家を競売にかけ、売却代金から貸したお金を回収する - 残ったお金は？
→ 競売価額が借金を超えれば、余った分はBさんに返される。
足りなければ、Bさんには残りの借金を返す義務が残る
抵当権の3つの役割
- お金を貸す側の安心：返済が止まっても担保で回収できる
- 借りる側も大金を借りやすい：抵当権があるから銀行も大きなお金を貸してくれる
- 不動産取引の透明性：登記簿の「権利部（乙区）」に記録されるため、他の人も確認可能
💡 身近な例えで理解しよう
抵当権は「質屋（しちや）」に似ています。
質屋では、時計や貴金属を預けてお金を借りる仕組みですよね💎
お金を返せば品物は戻ってきますが、返せないと品物は売却されてしまいます。
抵当権も発想は同じで、不動産を「質」に入れる形で銀行からお金を借りる仕組みなのです。
抵当権について＿ポイントまとめ
- 抵当権とは、不動産を担保にして借金を回収するための権利
- 代表的な例は「住宅ローン」で設定される
- 登記簿では「権利部（乙区）」に記録される
📚 出典・参考
⭐️ 【深掘り考察まとめ】登記簿の構造をスッキリ整理📚
- 不動産登記 ＝ 法務局が公開する「不動産のプロフィール帳」。物理情報と権利関係の両方を一目で確認できる。 登記簿の構造は「物理 → 主役 → 脇役」の3段階。
- 表題部（物理情報）→ 権利部（甲区＝主役の所有権）→ 権利部（乙区＝脇役のその他権利） という流れで整理すると忘れにくい。
- 抵当権は、不動産を担保にお金を借りる代表的な権利。「権利部（乙区）」に記録され、住宅ローンでよく登場する。
🧐 よくあるケアレスミス：権利部（甲・乙）で迷いやすい3パターン
不動産登記の権利部は、漢字一文字の違いで混同しやすい論点です。
ここでは、試験本番で特に間違いやすい3つのパターンを整理しておきましょう⚠️
⚠️ ミス①：所有権と抵当権の区分を逆に覚える
なぜ間違えるのか？
「甲」と「乙」は漢字一文字の違いなので、どちらが所有権か直感的に分かりにくいんです。
試験本番で焦ると、「あれ、所有権は乙区だっけ…」と逆に覚えてしまう方が多いポイント。
正しい考え方
「甲＝最初の区分＝一番大事な権利＝所有権」
「乙＝次の区分＝それ以外の権利＝抵当権など」
と、漢字の番号の意味で結びつけて覚えるのが鉄則です。
「甲＝大事、乙＝それ以外」の覚え方は、わたしも本業の建築の現場で「甲（発注者）」「乙（受注者）」を見るたびに思い出していますよ✏️
⚠️ ミス②：表題部に「所有者」も記録されると思い込む
なぜ間違えるのか？
登記簿の「表題部」は冒頭に出てくる区分なので、「ここに所有者の名前が書いてあるんでしょ？」とイメージしがちです。
でも表題部に書かれるのは「物理的な情報」だけなんです。
正しい考え方
表題部に記録されるのは、所在・地番・地積・構造・床面積などの物理的な属性のみ。
所有者の情報は「権利部（甲区）」に記録されます。
「物理（表題部）」と「権利（権利部）」の境界線をしっかり区別しましょう。
表題部は「不動産の身分証明書」、権利部は「権利関係の履歴書」。
役割を分けて捉えると、混同しにくくなりますよ📋
⚠️ ミス③：抵当権が設定されると家に住めなくなると誤解する
なぜ間違えるのか？
「担保」「抵当」という言葉のイメージから、「権利が制限されて家に住めなくなるのでは？」と不安になってしまうケースがあります。
正しい考え方
抵当権が設定されていても、普段はそのまま住み続けることができます。
返済不能になった場合にのみ、銀行が抵当権を行使して競売にかける仕組みです。
日常生活では、抵当権の存在は意識せずに暮らせるのが実態なんですよ🏠
住宅ローンを返済している間は普通に暮らせるのが抵当権のポイントです。
マイホームに住みながら担保にしているという、ちょっと特殊な仕組みなんですよ🏠
📋 ケアレスミスまとめ
| よくある誤解 | 正しい考え方 |
|---|---|
| 所有権は乙区、抵当権は甲区 | 所有権は甲区、抵当権は乙区 |
| 表題部に所有者の名前も書いてある | 表題部は物理情報のみ。所有者は権利部（甲区） |
| 抵当権が設定されると家に住めない | 普段は住める。返済不能時のみ売却対象 |
まとめ・今回の学び：登記簿の3区分と甲・乙の覚え方
今回学んだことを振り返りましょう📝
⭐ 【得られる知識】今回の学びの総まとめ
- 基本の仕組み
不動産登記は、法務局が管理する「不動産のプロフィール帳」。所有者や権利関係を記録して、取引の安全を守る制度。
登記簿は 表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区） の3区分に分かれる。 - 用語の違い
表題部は物理情報（所在・地積・構造）、権利部（甲区） は所有権、権利部（乙区） は所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権など）。
漢字の番号「甲＝最初」「乙＝次」と権利の重要度がリンクしている。 - 試験頻出ポイント
「所有権＝甲区」「抵当権＝乙区」の組み合わせはFP3級で頻出。
甲・乙の意味で覚えれば、本番で混同しなくなる。 - 実生活への応用
マイホーム購入や住宅ローン契約のときに、登記簿の見方が分かる。
抵当権が乙区に記録される仕組みを理解できるので、契約書類の意味も腑に落ちる。
今回は「権利部の甲区と乙区はどっち？」を起点に、不動産登記の仕組みを深掘りしました。
「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という長い名前を分解すると、「権利を記録する部の中で、甲（最初） の区分」「権利を記録する部の中で、乙（次） の区分」という意味になります。
漢字の番号と「権利」という枠組みをつかむと、難しそうな用語も整理しやすくなりますね。
また、「表題部に所有者の名前が書いてあるはず」「抵当権が設定されると家に住めない」というのは、よくある思い込みです。
表題部は物理情報のみ、抵当権は普段の使用には影響しないので、誤解しないようにしましょう。
そして試験で最も問われるのは「甲区と乙区のどちらに何が記録されるか」というペア問題。
「所有権＝甲区」「抵当権＝乙区」は、漢字番号の意味とセットで覚えるのが鉄則です✏️
登記制度の「中身」が分かったところで、次回は登記の「効力」に進みます。
実は、登記簿に書いてある内容を完全に信用しちゃダメな場面があるんですよ📚
次回もお楽しみに！
次回予告：不動産登記の効力｜公信力と対抗力ってなに？
次回は第50回として、不動産登記の 「効力」 について深掘りします。
実は、不動産登記には 「対抗力（たいこうりょく）」 はありますが、「公信力（こうしんりょく）」 が ない と言われているんです。
- 対抗力：登記をすることで、自分の権利を第三者に主張できる力
- 公信力：登記簿の内容を信じた人を守る力
「登記簿に『所有者：Aさん』と書いてあったから、Aさんから買ったのに…実はBさんが本当の所有者だった！」というトラブルが、日本の登記制度では起こり得るのです。
次回は、対抗力と公信力の違い、なぜ日本の登記には公信力がないのか を、具体例とともにやさしく整理していきますね📚
次回の記事はこちら
▶ 【公信力 わかりやすく】不動産登記に「ない」のはなぜ？対抗力との違いを具体例で解説＿間違いから学ぶFP3級＿第50回
登記簿に書いてあることが、必ずしも全部正しいわけではない…
って、ちょっと意外ですよね？
次回はこの「登記の意外な弱点」を、トラブル事例で分かりやすく解説しますね🔍
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